Cedolare secca dopo la stipula del contratto.

CEDOLARE SECCA APPLICABILE DOPO LA STIPULA DEL CONTRATTO

D.: Nel mese di ottobre 2019 ho stipulato, in qualità di locatore, un contratto di affitto a uso commerciale, optando per il regime ordinario. Premesso che l'unità immobiliare è un fabbricato di categoria C/1, vorrei sapere se è possibile applicare al contratto il regime di cedolare secca?

R. Si ritiene possibile, per il lettore, esercitare l'opzione alla cedolare secca successivamente alla stipula del contratto, visto che la legge si limita a prevedere l'applicazione dell'agevolazione in favore dei contratti stipulati (non registrati) nel 2019.

Infatti, l’articolo 1, comma 59, della legge 160/2019 (legge di Bilancio 2020) estende l'applicazione del regime della cedolare secca sugli affitti, introdotta dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011, ai canoni derivanti da contratti di locazione stipulati nell'anno 2019 delle unità immobiliari iscritte nel catasto dei fabbricati alla categoria “C/1 negozi e botteghe”, la cui estensione non deve superare 600 metri quadrati, e delle loro pertinenze locate congiuntamente. I canoni che il locatore ritrae dall'affitto di unità immobiliari classificate catastalmente come negozi e botteghe, unitamente alle loro pertinenze, possono essere assoggettati - previa opzione - in alternativa rispetto alla tassazione del reddito fondiario ai fini delle imposte sui redditi, al regime di tassazione agevolato della cedolare secca con
applicazione dell'aliquota del 21 per cento.

L’agenzia delle Entrate ha avuto già modo di precisare, con circolare n. 26/E/2011 (paragrafo 1), che l'agevolazione è riservata al soggetto locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sugli immobili, che non agisce nell'esercizio dell'attività d'impresa o di arti e professioni.
Per l’Agenzia è possibile, inoltre, esercitare l’opzione per la cedolare secca o al momento della registrazione del contratto, o in momenti successivi alla registrazione iniziale. In questo caso - come si legge sul sito dell’agenzia delle Entrate - un contratto per il quale, inizialmente, si era scelto di non aderire all’imposizione sostitutiva, può rientrare nel regime sostitutivo a partire da una delle annualità a essa successive. L’opzione andrà però esercitata tassativamente entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità contrattuale tramite presentazione del modello RLI (ex modello 69) all’agenzia delle Entrate e previo invio della raccomandata all’inquilino.

(Rosario Dolce, Il Sole 24ORE – Estratto da “L’Esperto Risponde”, 17 febbraio 2020)