Scopri in questa guida chiara e aggiornata come funziona lo sfratto per morosità, quali sono i passaggi legali, le tempistiche e le tutele per entrambe le parti. Approfondiremo, tra l’altro, il ruolo dell’atto di intimazione per morosità e la procedura prevista dal Codice di Procedura Civile.
Cos’è l’intimazione di sfratto per morosità
L’intimazione di sfratto per morosità è un atto giuridico con cui il locatore inadempiente – ovvero il proprietario – avvia la procedura legale per ottenere la restituzione dell’immobile dal conduttore che non ha pagato l’affitto o gli oneri accessori .
Durante questo atto, il locatore può chiedere anche il pagamento dei canoni in arretrato mediante un decreto ingiuntivo, disposto contestualmente all’intimazione.
Normativa e base legale
- Art. 658 c.p.c.: consente al locatore di intimare lo sfratto sia per finita locazione sia per morosità, richiedendo anche il recupero dei canoni in arretrato .
- Art. 660 c.p.c.: definisce i requisiti formali della notifica dell’intimazione, contenente i motivi, gli importi richiesti e la data dell’udienza.
Fasi della procedura di sfratto per morosità
- Diffida e sollecito di pagamento
Il proprietario invia una lettera raccomandata o PEC per sollecitare il pagamento del canone arretrato, con un termine (tipicamente 15 giorni) per sanare la situazione. - Intimazione di sfratto e citazione in Tribunale
Se il debito resta insoluto, si attiva la procedura legale: un avvocato redige l’atto di intimazione, che viene notificato tramite ufficiale giudiziario. - Udienza di convalida
- Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e autorizza il rilascio dell’immobile.
- In caso di opposizione, si attiva un normale processo civile .
- Termine di grazia
In ambito abitativo, l’inquilino può chiedere fino a 90 giorni di grazia per saldare il debito ed evitare lo sfratto. - Esecuzione forzata
In caso di mancato rilascio, l’ufficiale giudiziario può eseguire lo sfratto coattivo, anche con l’aiuto delle forze dell’ordine.
Tempi, costi e tutele per le parti
- Tempistiche:
- 2–4 mesi nei casi senza opposizioni.
- 6–12 mesi o più se si attiva un’opposizione o ci sono ritardi nell’esecuzione
- Costi:
- Spese legali, contributo unificato, notifiche: da circa € 730 – 760, soggette a variazioni
- Tutela per l’inquilino:
- In casi abitativi, prevista possibilità di termine di grazia e sospensione temporanea dello sfratto.
- L’inquilino può presentare opposizione ordinaria o tardiva in caso di irregolarità formali.
Differenze tra sfratto per morosità e finita locazione
- Morosità: riguarda il mancato pagamento dell’affitto; può essere attivato anche per una sola mensilità o oneri accessori non versati.
- Finita locazione: avviene quando il contratto è scaduto e l’inquilino non libera l’immobile; anche in questo caso si può richiedere la convalida dello sfratto.
- È possibile cumulare ambedue le ragioni nello stesso atto.
Conclusione
L’intimazione di sfratto per morosità è un atto formale che dà il via a un processo rigido ma necessario per tutelare i diritti del proprietario in caso di inadempimento contrattuale.
Comprendere le fasi, i tempi e i possibili strumenti di difesa (come il termine di grazia o l’opposizione) consente a entrambe le parti di agire in modo informato e responsabile, nel rispetto delle norme vigenti.
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