Il Decreto Sicurezza 2025 ha introdotto importanti novità sul fronte dell’occupazione abusiva degli immobili, ma non ha modificato la procedura di sfratto per morosità. Chi non paga l’affitto resta soggetto a una procedura civile, mentre scatta il reato penale solo nei casi di occupazione senza titolo.
In questa guida scopriamo:
- come funziona lo sfratto per inquilino moroso;
- quali sono le nuove regole introdotte dal Decreto Sicurezza;
- cosa cambia davvero per i proprietari.
Sfratto per morosità: significato e normativa
Lo sfratto per morosità è la procedura legale che consente al proprietario di riprendersi l’immobile quando l’inquilino non paga il canone di locazione.
Principali riferimenti normativi
- Legge n. 392/1978 (equo canone): disciplina i contratti di locazione abitativa, stabilendo diritti e doveri di locatore e conduttore.
- Legge n. 80/1994: semplifica lo sfratto per immobili commerciali, industriali e artigianali.
- Codice di Procedura Civile, art. 660: regola notifiche, intimazioni e modalità della procedura.
Decreto Sicurezza 2025: novità sull’occupazione abusiva
La novità principale del Decreto Sicurezza 2025 è l’introduzione del reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui (art. 634-bis c.p.), punito con la reclusione da 2 a 7 anni.
Cosa cambia con il Decreto Sicurezza
- Sgombero immediato da parte della polizia giudiziaria.
- Divieto di residenza anagrafica e allaccio alle utenze per gli occupanti abusivi.
- Unica eccezione: non è punibile chi collabora e rilascia l’immobile spontaneamente.
Importante: queste regole valgono solo per gli occupanti senza titolo, non per gli inquilini morosi con contratto.
Come funziona lo sfratto di un inquilino moroso
La procedura di sfratto segue passaggi precisi:
1. Sollecito di pagamento
Il locatore invia una PEC o raccomandata A/R chiedendo il saldo degli arretrati entro 15 giorni.
2. Intimazione di sfratto
Se il conduttore non paga, l’avvocato notifica:
- la richiesta di rilascio dell’immobile;
- la citazione a comparire in tribunale.
In udienza possono accadere tre cose:
- mancata opposizione → il giudice convalida lo sfratto;
- richiesta di grazia → l’inquilino può ottenere fino a 90 giorni per saldare;
- contestazioni → si apre un giudizio ordinario, con tempi più lunghi.
3. Rilascio dell’immobile
Se l’inquilino non libera la casa, l’avvocato richiede l’esecuzione forzata. L’ufficiale giudiziario, con il supporto della forza pubblica, procede allo sgombero.
Inquilino che non paga: si può denunciare?
Non pagare l’affitto non è un reato penale, ma un illecito civile. Per questo motivo:
- l’inquilino moroso non può essere denunciato;
- il proprietario può solo avviare lo sfratto per morosità e chiedere il pagamento in sede civile.
La denuncia penale è possibile solo se l’inquilino ha usato documenti falsi per stipulare il contratto: in tal caso si configura il reato di sostituzione di persona (art. 494 c.p.).
Tempi medi dello sfratto per morosità
Uno degli aspetti che più interessano i proprietari riguarda la durata della procedura. In Italia, i tempi dello sfratto per morosità possono variare in base alla città, al carico di lavoro dei tribunali e all’eventuale opposizione dell’inquilino.
In media, quando non ci sono contestazioni, lo sfratto può concludersi in 4-6 mesi; se invece il conduttore solleva eccezioni o chiede la grazia, i tempi possono allungarsi fino a 12-18 mesi.
Proprio per questo motivo è consigliabile agire con tempestività inviando i primi solleciti appena si verificano i ritardi nei pagamenti.
Conclusioni
Il Decreto Sicurezza 2025 ha reso più rapide le procedure contro l’occupazione abusiva degli immobili, ma non ha cambiato lo sfratto degli inquilini morosi, che resta un procedimento civile.
👉 Se sei proprietario e il tuo inquilino non paga, devi avviare la procedura di sfratto per morosità tramite avvocato. Solo in caso di occupazione senza contratto potrai contare su uno sgombero immediato grazie alle nuove regole del Decreto Sicurezza.
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