Le spese condominiali sono i costi necessari a gestire, mantenere e far funzionare le parti e i servizi comuni di un edificio in condominio. Si ripartiscono di norma in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 del Codice Civile) e, per alcuni servizi, in base al consumo effettivo o all’uso. Verso il condominio l’unico soggetto obbligato al pagamento è il proprietario dell’unità immobiliare; solo nei rapporti interni (affitto, usufrutto, compravendita) la spesa può essere trasferita in tutto o in parte ad altri soggetti. In questa guida trovi chi paga cosa in ogni situazione, con i riferimenti normativi aggiornati.
Indice dei contenuti
Cosa sono le spese condominiali
Le spese condominiali sono i costi che tutti i condomini sostengono per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio (scale, tetto, facciata, cortili, ascensore, impianti) e per i servizi condivisi (pulizia, illuminazione, portierato, amministrazione). Si distinguono in ordinarie (ricorrenti e prevedibili) e straordinarie (eccezionali e non programmate).
Rientrano tipicamente tra le voci di spesa:
- utenze delle parti comuni (luce scale, acqua, gas per il riscaldamento centralizzato);
- pulizia e manutenzione ordinaria di androni, scale, cortili e aree verdi;
- servizio di portierato e personale addetto;
- compenso dell’amministratore e costi di gestione;
- interventi straordinari su tetto, facciata, impianti.
Come si calcolano le spese condominiali: millesimi e criteri del Codice Civile
Le spese condominiali si calcolano applicando alle singole unità immobiliari i millesimi di proprietà riportati nelle tabelle millesimali, salvo criteri diversi previsti dalla legge per specifiche spese o da un’apposita convenzione approvata all’unanimità.
Il criterio generale: l’art. 1123 c.c.
L’art. 1123 del Codice Civile stabilisce tre criteri:
- In proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino (i millesimi): è la regola generale, salvo diversa convenzione.
- In proporzione all’uso, quando le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa.
- A carico del solo gruppo che ne trae utilità, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici o impianti che servono solo una parte del fabbricato.
Criteri specifici: scale, ascensore e lastrico solare
Alcune spese seguono regole proprie:
- Scale e ascensore (art. 1124 c.c.): le spese di manutenzione e sostituzione si ripartiscono per metà in base ai millesimi e per metà in proporzione all’altezza di piano dal suolo. Chi abita ai piani alti contribuisce di più.
- Lastrico solare di uso esclusivo (art. 1126 c.c.): chi ne ha l’uso esclusivo paga un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione; i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini a cui il lastrico funge da copertura.
La ripartizione in base al consumo effettivo
Per alcune voci — in particolare il riscaldamento centralizzato e l’acqua — il riparto può basarsi sui consumi effettivi rilevati da contabilizzatori individuali, in aggiunta a una quota fissa per la potenza e la manutenzione dell’impianto. È il criterio che collega la spesa all’uso reale di ciascuna unità.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie: la differenza
Le spese ordinarie sono i costi ricorrenti e prevedibili della gestione corrente; le spese straordinarie sono interventi eccezionali che incidono sulla struttura o sul valore dell’edificio. La distinzione è decisiva perché determina chi paga in caso di affitto, usufrutto e compravendita.
Spese ordinarie
Sono ordinarie le spese di gestione quotidiana delle parti comuni:
- pulizia e manutenzione ordinaria di scale, androni, cortili e giardini;
- utenze comuni (energia elettrica delle parti comuni, acqua, riscaldamento);
- portierato e personale di servizio;
- compenso dell’amministratore e piccole riparazioni ricorrenti.
Spese straordinarie
Sono straordinarie le spese non ricorrenti che riguardano interventi strutturali o innovazioni:
- rifacimento del tetto, della facciata o dei terrazzi;
- sostituzione o adeguamento normativo di impianti (ascensore, centrale termica);
- interventi urgenti per guasti o danni strutturali.
Per gli interventi di manutenzione straordinaria di importo rilevante, l’assemblea deve costituire un fondo speciale di importo pari alla spesa (art. 1135 c.c.). La titolarità della proprietà al momento della delibera è il criterio che, nei rapporti interni, individua chi deve sostenere la spesa straordinaria.
Chi paga le spese condominiali: il proprietario è l’unico obbligato verso il condominio
Verso il condominio, l’unico soggetto obbligato a versare le spese è il proprietario dell’unità immobiliare. L’amministratore ha un rapporto diretto solo con lui: l’inquilino, l’usufruttuario o il futuro acquirente rilevano esclusivamente nei rapporti interni tra le parti, in base alla legge o al contratto.
Questo principio ha una conseguenza pratica importante: se l’inquilino non paga la sua quota di oneri accessori, il condominio si rivolge comunque al proprietario, che risponde in prima persona e poi si rivale sul conduttore.
Spese condominiali in affitto: ripartizione tra proprietario e inquilino
In una casa in affitto, le spese ordinarie di gestione e i consumi sono a carico dell’inquilino, mentre le spese straordinarie e la manutenzione della struttura restano a carico del proprietario. La ripartizione è disciplinata dall’art. 9 della Legge 392/1978 e dalle clausole del contratto di locazione.
Cosa paga l’inquilino
L’art. 9 L. 392/1978 pone a carico del conduttore gli oneri accessori legati all’uso dell’immobile e dei servizi comuni, tra cui:
- spese di pulizia, illuminazione e consumo delle parti comuni;
- riscaldamento, acqua ed energia elettrica di sua competenza;
- manutenzione ordinaria dell’ascensore;
- servizio di portierato (per la parte a carico del conduttore, di norma indicata nella quota prevalente).
Il conduttore ha diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparto e deve pagare entro il termine di legge dalla richiesta del locatore.
Cosa paga il proprietario
Restano a carico del locatore le spese straordinarie e quelle che attengono alla struttura o al valore dell’immobile: rifacimenti, sostituzione degli impianti, adeguamenti normativi, manutenzione straordinaria dell’ascensore. In generale: chi usa paga il consumo, chi possiede paga la conservazione del bene.
Canone concordato e derogabilità
Nelle locazioni a canone libero la ripartizione dell’art. 9 è derogabile, purché la diversa suddivisione sia indicata espressamente nel contratto. Nelle locazioni a canone concordato la suddivisione degli oneri accessori segue la tabella allegata al DM 30 dicembre 2002. Va invece evitata la ripartizione “in parti uguali” come regola generica: è ammissibile solo se pattuita espressamente e non corrisponde al criterio di legge.
Spese condominiali e usufrutto: chi paga tra usufruttuario e nudo proprietario
In caso di usufrutto, le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario (art. 1004 c.c.), mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del nudo proprietario (art. 1005 c.c.). Non è quindi corretto affermare che l’usufruttuario paghi tutte le spese: chi usa il bene sostiene la manutenzione ordinaria e i consumi, chi ne detiene la nuda proprietà sostiene gli interventi straordinari.
Le uniche riparazioni straordinarie che ricadono sull’usufruttuario sono quelle rese necessarie dal suo inadempimento agli obblighi di manutenzione ordinaria. Per questo, in assemblea, l’usufruttuario vota di norma sulle questioni di ordinaria amministrazione e godimento, il nudo proprietario su innovazioni e manutenzione straordinaria.
Spese condominiali nella compravendita: chi paga tra venditore e acquirente
Nella compravendita, venditore e acquirente rispondono in solido verso il condominio per le spese dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Nei rapporti interni, però, ciascuna spesa resta di competenza di chi era proprietario nel periodo a cui si riferisce, con diritto di rivalsa.
La regola dell’art. 63 disp. att. c.c.
L’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che chi acquista un’unità immobiliare è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Il comma 5 aggiunge che il venditore resta obbligato in solido con l’acquirente finché non viene comunicato all’amministratore il passaggio di proprietà. Per «anno» si intende l’anno di gestione condominiale, non necessariamente l’anno solare.
Per le spese straordinarie, la regola pratica confermata dalla giurisprudenza è che le sostiene chi era proprietario al momento della delibera assembleare, a prescindere dall’esecuzione successiva dei lavori. La solidarietà dell’art. 63 opera nei rapporti esterni (verso il condominio); nei rapporti interni chi paga può poi rivalersi sulla controparte.
Conguaglio e ripartizione al rogito
Poiché le spese sono calcolate su base annuale e spesso anticipate, al momento della vendita si procede a un conguaglio: l’acquirente rimborsa al venditore la quota di spese ordinarie già pagate ma riferite al periodo successivo al rogito, cioè al periodo in cui la proprietà è già sua. È buona prassi definire nel preliminare come ripartire le spese deliberate ma non ancora eseguite.
L’attestazione dello stato dei pagamenti (art. 1130 n. 9 c.c.)
Prima del rogito è opportuno richiedere all’amministratore l’attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, prevista dall’art. 1130 n. 9 c.c.. Questo documento — spesso chiamato in modo informale “certificato di regolarità condominiale” — tutela l’acquirente verificando l’assenza di morosità pregresse e rende la transazione più trasparente.
Condomino moroso: cosa succede se non si pagano le spese condominiali
Se un condomino non paga la propria quota, l’amministratore è tenuto ad agire per il recupero, potendo ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, nei casi previsti, sospendere il condomino moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato. La morosità di un singolo può ripercuotersi sull’intero condominio nei rapporti con i fornitori.
Per approfondire obblighi, procedure di recupero e tutele, consulta la nostra guida dedicata al condomino moroso (collega qui l’articolo pillar del cluster morosità).
Conclusioni
Gestire correttamente le spese condominiali significa sapere come si calcolano (millesimi e consumi), come si distinguono (ordinarie e straordinarie) e soprattutto chi paga in ogni situazione: verso il condominio sempre il proprietario, mentre nei rapporti interni la responsabilità si sposta secondo le regole di affitto, usufrutto e compravendita.
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FAQ – Domande frequenti
Chi deve pagare le spese condominiali, il proprietario o l’inquilino?
Verso il condominio paga sempre il proprietario, unico soggetto obbligato nei confronti dell’amministratore. Nei rapporti interni, in caso di affitto, le spese ordinarie e i consumi sono a carico dell’inquilino (art. 9 L. 392/1978), mentre le straordinarie restano al proprietario.
Come si dividono le spese condominiali tra i condomini?
Di regola in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.). Alcune spese seguono criteri specifici: scale e ascensore per metà a millesimi e per metà in base all’altezza di piano (art. 1124 c.c.); altre voci, come il riscaldamento, in base ai consumi effettivi.
Le spese straordinarie in caso di vendita le paga chi vende o chi compra?
Nei rapporti interni le sostiene chi era proprietario al momento della delibera assembleare. Verso il condominio, però, acquirente e venditore rispondono in solido per l’anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.), salvo diritto di rivalsa.
Chi paga le spese condominiali in caso di usufrutto?
L’usufruttuario paga le spese ordinarie e i consumi (art. 1004 c.c.); il nudo proprietario paga le riparazioni straordinarie (art. 1005 c.c.). Non è vero che l’usufruttuario paghi tutte le spese.
Cosa succede se un condomino non paga le spese condominiali?
L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, nei casi previsti, sospendere il moroso dai servizi comuni godibili separatamente. La morosità è disciplinata dal Codice Civile e dalla riforma del condominio.
L’inquilino è obbligato verso l’amministratore di condominio?
No. L’inquilino non ha un rapporto diretto con l’amministratore: risponde verso il proprietario in base al contratto e all’art. 9 L. 392/1978. È il proprietario a rispondere verso il condominio.
Cos’è il conguaglio delle spese condominiali al rogito?
È il rimborso, tra venditore e acquirente, delle spese già pagate ma riferite a un periodo diverso da quello di effettiva proprietà. Serve ad allineare i pagamenti anticipati alla data del rogito notarile.
