Il nuovo APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il risultato di due riforme parallele: la direttiva europea Case Green (UE 2024/1275, detta anche EPBD IV) e il decreto Requisiti Minimi del 28 ottobre 2025. Dal 3 giugno 2026 in Italia cambiano i criteri con cui si calcola la prestazione energetica. La nuova scala europea delle classi da A a G arriverà invece solo con il recepimento nazionale della direttiva, che a ottobre 2026 non è ancora avvenuto.
Per chi vende, compra o affitta casa questo significa una cosa pratica: oggi la classe energetica si legge ancora sulla scala italiana A4–G, ma i parametri usati per calcolarla sono più severi.
In sintesi
- La direttiva Case Green è in vigore a livello UE dal 2024, ma l’Italia non l’ha ancora recepita.
- Il decreto Requisiti Minimi è operativo dal 3 giugno 2026 e cambia il metodo di calcolo, non la scala delle classi.
- Gli APE già rilasciati restano validi fino alla scadenza.
- Nessuna norma vieta di vendere o affittare immobili in classe F o G.
Indice dei contenuti
Cos’è la direttiva Case Green (EPBD IV)?
La direttiva Case Green è la Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia. Fissa l’obiettivo di un parco immobiliare europeo a emissioni zero entro il 2050 e armonizza l’APE in tutti gli Stati membri. Ogni Paese doveva recepirla entro il 29 maggio 2026.
La direttiva è stata adottata il 24 aprile 2024 ed è entrata in vigore il 28 maggio 2024. Il testo ufficiale della Direttiva (UE) 2024/1275 su EUR-Lex spiega anche perché l’edilizia è centrale: gli edifici sono responsabili del 40% del consumo finale di energia nell’UE e del 36% delle emissioni di gas serra legate all’energia (considerando 6).
A che punto è il recepimento in Italia?
A ottobre 2026 l’Italia non ha ancora emanato il decreto di recepimento e la Commissione europea ha avviato una procedura d’infrazione per il mancato rispetto della scadenza. A settembre 2026 il Governo ha annunciato che il recepimento sarà inserito, tramite emendamento, nel disegno di legge di delegazione europea 2026.
La direttiva obbliga a ristrutturare casa?
No. La direttiva non impone al singolo proprietario di portare l’immobile in una classe precisa entro una data. Non prevede divieti di vendita o di affitto, né sanzioni individuali. Gli obiettivi riguardano il consumo medio dell’intero parco residenziale nazionale, e ogni Stato li raggiunge con strumenti propri: incentivi, norme minime, assistenza tecnica.
Cosa cambia oggi nel nuovo APE: il decreto Requisiti Minimi
Dal 3 giugno 2026 è operativo il DM 28 ottobre 2025 “Requisiti Minimi”, che sostituisce il DM 26 giugno 2015. Il decreto rende più rigoroso il calcolo della prestazione energetica, ma non modifica la scala delle classi: l’APE continua a usare le classi da A4 a G.
Le principali novità che incidono sull’APE e sui progetti:
- Ponti termici nel calcolo. Per nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti di primo livello, i ponti termici entrano nei parametri dell’edificio di riferimento. I ponti termici sono i punti dell’involucro (giunti, pilastri, balconi, serramenti) in cui il calore si disperde più facilmente e si forma condensa.
- Verifica dell’involucro su superfici esterne lorde, con un controllo più preciso della trasmittanza termica. La trasmittanza termica (U, in W/m²K) misura quanto calore attraversa un elemento edilizio: più è bassa, più l’elemento isola.
- Sistemi di automazione e controllo (BACS) obbligatori negli edifici non residenziali con impianti termici oltre 290 kW.
Per la classificazione restano in vigore le Linee guida nazionali del 2015, in attesa di un aggiornamento che recepisca il nuovo decreto.
Gli APE già rilasciati restano validi?
Sì. Gli attestati emessi prima del 3 giugno 2026 restano validi fino alla loro scadenza naturale. L’eccezione sono gli interventi che modificano le caratteristiche energetiche dell’immobile, per esempio il cambio della caldaia, la sostituzione degli infissi o un cappotto termico: in quel caso serve un nuovo APE.
Come cambiano le classi energetiche con la Case Green?
Con il recepimento della direttiva, la classe energetica si baserà su una scala unica europea da A a G. La classe A corrisponderà agli edifici a emissioni zero. La classe G comprenderà il 15% degli edifici con le prestazioni peggiori del parco immobiliare nazionale. Le classi intermedie da B a F saranno definite da ogni Stato in base alla distribuzione reale delle prestazioni.
| Scala italiana attuale (DM 2015) | Scala Case Green (EPBD IV) | |
|---|---|---|
| Numero di classi | 10 (A4, A3, A2, A1, B–G) | 7 (A–G), più eventuali A0 e A+ |
| Classe migliore | A4 | A = edificio a emissioni zero |
| Classe peggiore | G | G = 15% peggiore del parco nazionale |
| Criterio | Confronto con un edificio di riferimento | Prestazione assoluta e distribuzione reale del parco |
| In vigore | Sì | Dopo il recepimento nazionale |
Cosa sono le classi A0 e A+?
La classe A+ è una classe facoltativa che ogni Stato può introdurre per gli edifici più performanti. Secondo la direttiva, riguarda gli edifici con una soglia di prestazione energetica inferiore di almeno il 20% a quella degli edifici a emissioni zero e che producono in loco, ogni anno, più energia rinnovabile del loro fabbisogno annuo di energia primaria.
La classe A0 può essere mantenuta dagli Stati che la utilizzavano già.
La mia casa rischia di cambiare classe?
Sì, è possibile. Quando l’Italia adotterà la nuova scala, un immobile potrà trovarsi in una classe diversa da quella attuale anche senza alcun lavoro, perché cambiano i confini tra le classi. L’effetto sarà più forte sulle classi intermedie (B–F), che verranno ridistribuite. Lo spostamento non sarà automatico sugli APE in corso di validità: avverrà al rilascio del prossimo attestato.
Quali informazioni conterrà il nuovo APE europeo?
Il nuovo APE armonizzato sarà più dettagliato dell’attuale. Oltre alla classe, riporterà i consumi di energia, la produzione da rinnovabili e le emissioni dell’edificio, insieme a raccomandazioni per migliorarne la prestazione.
Secondo la direttiva, l’attestato dovrà indicare:
- Consumo di energia primaria e finale, in kWh/m² all’anno.
- Fabbisogno energetico dell’edificio.
- Produzione di energia rinnovabile in loco.
- Emissioni operative di gas serra, cioè quelle prodotte durante l’uso dell’edificio, in kgCO₂/m² all’anno.
- GWP nel ciclo di vita, se disponibile.
- Raccomandazioni per migliorare la prestazione energetica. Facoltativamente, indicazioni sulla qualità dell’aria interna.
Il GWP (Global Warming Potential) nel ciclo di vita è l’indicatore che misura il contributo complessivo di un edificio al riscaldamento globale. Considera produzione dei materiali, cantiere, uso, manutenzione e demolizione. La direttiva lo rende obbligatorio per i nuovi edifici con superficie utile superiore a 1.000 m² dal 2028, e per tutti i nuovi edifici dal 2030.
Cos’è il passaporto di ristrutturazione?
Il passaporto di ristrutturazione è una tabella di marcia personalizzata per portare un edificio verso le emissioni zero in più fasi. È uno strumento facoltativo per il proprietario. Può essere redatto insieme all’APE dallo stesso tecnico; in quel caso sostituisce le raccomandazioni dell’attestato.
Quando è obbligatorio rifare l’APE?
L’APE ha una validità massima di 10 anni. È obbligatorio quando si vende o si affitta un immobile, per le nuove costruzioni e dopo ristrutturazioni importanti o interventi che modificano la prestazione energetica. La classe e l’indice di prestazione vanno indicati anche negli annunci immobiliari.
Serve un nuovo APE in questi casi:
- Compravendita, se l’attestato è scaduto o non più valido.
- Nuovo contratto di locazione, alle stesse condizioni.
- Nuova costruzione.
- Ristrutturazione importante o riqualificazione energetica.
- Interventi sugli impianti o sull’involucro che cambiano la classe energetica.
Attenzione alla decadenza anticipata. In Italia la validità decennale è subordinata ai controlli di efficienza energetica degli impianti termici previsti dalla legge (D.Lgs. 192/2005, art. 6). Se i controlli non vengono eseguiti, l’APE decade prima della scadenza. È uno dei problemi più comuni che emergono in fase di rogito.
Come incide la classe energetica sul valore di un immobile?
La classe energetica è uno dei fattori che pesano sul prezzo di una casa, accanto a zona, piano, stato di conservazione e dotazioni. Un immobile efficiente ha bollette più basse ed è meno esposto a futuri obblighi di riqualificazione. Per questo tende a vendersi più rapidamente e a mantenere meglio il valore.
Quando la classe è bassa, valutare interventi di riqualificazione immobiliare prima della vendita può migliorare la classe e il posizionamento dell’immobile sul mercato. Serve però un confronto preventivo tra costi dei lavori e aumento di valore atteso.
Checklist per chi vende o compra casa
- Controlla la data di scadenza dell’APE e che i controlli degli impianti risultino nel libretto d’impianto.
- Leggi le raccomandazioni dell’attestato: indicano gli interventi con il miglior rapporto costi/benefici.
- Se compri, considera che con la nuova scala la classe potrebbe cambiare al prossimo APE.
- Se vendi, valuta se un intervento mirato (impianto, infissi, isolamento) giustifica il costo rispetto al prezzo di vendita.
- Verifica gli incentivi in vigore prima di programmare lavori: cambiano spesso.
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Domande frequenti sul nuovo APE
Dal 2026 bisogna rifare l’APE?
No. Gli APE rilasciati prima del 3 giugno 2026 restano validi fino alla scadenza naturale di dieci anni, purché l’immobile non subisca interventi che ne modificano la prestazione energetica e i controlli sugli impianti siano in regola. Un nuovo attestato serve solo per nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti o APE scaduti al momento di vendita o locazione.
Con la direttiva Case Green si potranno vendere o affittare case in classe G?
Sì. La direttiva Case Green non introduce divieti di vendita o di locazione per gli immobili nelle classi energetiche più basse, né sanzioni a carico dei singoli proprietari. Fissa invece obiettivi di riduzione dei consumi sull’intero parco residenziale nazionale, che ogni Stato raggiunge con strumenti propri come incentivi, norme minime e assistenza tecnica.
Quanto dura l’APE?
L’APE ha una validità massima di dieci anni dal rilascio. In Italia, però, decade prima se non vengono eseguiti i controlli di efficienza energetica degli impianti termici previsti dalla legge, oppure se interventi edilizi o impiantistici modificano la classe energetica. Prima di mettere in vendita un immobile conviene quindi verificare scadenza e libretto d’impianto.
Cos’è la classe energetica A+?
La classe A+ è una classe facoltativa prevista dalla direttiva UE 2024/1275 per gli edifici più performanti. Ogni Stato membro può introdurla per gli immobili con un fabbisogno inferiore di almeno il 20% alla soglia degli edifici a emissioni zero e che producono in loco, ogni anno, più energia rinnovabile di quanta ne consumano.
Quando entrerà in vigore la nuova scala A-G in Italia?
La nuova scala europea da A a G entrerà in vigore solo con il decreto di recepimento della direttiva Case Green, che l’Italia non ha ancora adottato (la scadenza UE era il 29 maggio 2026). A settembre 2026 il Governo ha annunciato il recepimento tramite emendamento alla legge di delegazione europea 2026. Fino ad allora resta la scala A4-G.
