Novità legislative in arrivo sulla tutela degli eredi legittimari. Il Decreto Semplificazioni mira a proteggere chi compra immobili da donazioni precedenti, ma l’erede ha ancora delle difese. Cosa cambia per la compravendita.
La Riforma in Arrivo e la Sicurezza degli Acquisti
Donazioni Immobiliari: Addio al “Diritto di Seguito”
Una delle maggiori paure di chi acquista una casa donata era il rischio che, in futuro, gli eredi del donante (i legittimari) potessero impugnare la donazione e rivalersi sull’immobile, anche se l’acquirente aveva pagato un prezzo. Questo meccanismo, noto come “diritto di seguito”, rendeva la vendita di immobili donati molto complessa e insicura.
Il Disegno di Legge Semplificazioni promette un cambiamento storico per la sicurezza immobiliare. La riforma intende eliminare il diritto di seguito contro chi acquista la casa a titolo oneroso (cioè pagando un prezzo).
Cosa significa per il mercato immobiliare?
- Maggiore Fiducia: Chi compra un immobile donato e paga sarà finalmente protetto.
- Velocità delle Transazioni: Si eliminano i lunghi e costosi strumenti assicurativi o le attese per la vendita casa donata.
La Protezione Si Sposta: Il Focus sul Donatario
In sostanza, la riforma stabilisce che se un legittimario leso agisce per riottenere la sua quota (azione di riduzione), potrà rivalersi solo contro il donatario (chi ha ricevuto la donazione).
Il terzo acquirente è salvo, salvo un’eccezione:
- Se l’immobile è stato donato dal donatario a sua volta (acquisto a titolo gratuito), il secondo donatario è tenuto a compensare in denaro l’erede leso, se il primo donatario è insolvente.
Le Difese del Legittimario Leso
1. La Trascrizione dell’Azione di Riduzione: La Prevenzione
Anche con la nuova legge, la prima difesa del futuro erede leso rimane la tempestività. Viene confermata la possibilità di trascrivere l’azione di riduzione (l’azione legale per rivendicare la propria quota) nei registri immobiliari.
Il principio è semplice: Chi prima trascrive, prevale.
- Se il legittimario trascrive l’azione prima che il donatario venda la casa a un terzo, la sua pretesa sarà prioritaria.
- Questo serve a “bloccare” l’immobile e avvisare chiunque voglia acquistarlo.
2. L’Azione Revocatoria: Colpire la Frode
Se il donatario, dopo aver ricevuto la donazione, vende velocemente l’immobile per intascare il denaro e rendersi insolvente, l’erede può ricorrere all’azione revocatoria (entro 5 anni dalla vendita).
L’obiettivo è dimostrare che:
- La vendita ha reso più difficile o incerto per l’erede recuperare il suo credito.
- L’acquirente terzo era consapevole del danno che stava causando all’erede (“scientia damni”). Questo può essere provato anche con indizi, come rapporti di parentela o l’acquisto a un prezzo sospettosamente basso.
3. La Simulazione: Svelare la Vera Natura dell’Atto
Un’altra arma importante è l’azione di simulazione. Se l’atto di compravendita tra il donatario e il terzo acquirente è solo una finta (ad esempio, un prezzo non pagato, o il venditore continua a vivere nella casa “venduta”), l’erede può dimostrare che si trattava in realtà di un’altra donazione mascherata.
Se l’erede riesce a dimostrare la simulazione, l’atto fittizio può essere annullato.
I Rischi Prima dell’Apertura della Successione
La Difficile Tutela dell’Erede “In Pectore”
Attualmente, l’erede che teme di essere danneggiato dalla donazione (il legittimario in pectore) poteva avvalersi di uno strumento legale per “prenotare” il suo diritto prima della morte del donante. Con la riforma, questa possibilità viene meno.
Ciò significa che fino all’apertura della successione (la morte del donante), è difficile per l’erede intervenire per prevenire il rischio che il donatario venda tutti i beni ricevuti e sparisca con il ricavato.
Tuttavia, l’erede conserva la possibilità, in casi eccezionali, di dimostrare che il donatario ha intenzionalmente pianificato di spogliarsi dei beni per frodare i futuri eredi. Questo apre una strada, seppur complessa, per la tutela anche prima che si verifichi la lesione effettiva.
