I contratti di affitto ad uso abitativo sono accordi scritti con cui un proprietario (locatore) concede a un inquilino (conduttore) il godimento di un immobile in cambio di un canone. In Italia sono disciplinati principalmente dalla Legge 431/1998 e devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Esistono diverse tipologie di contratti di affitto — dal classico 4+4 al canone concordato 3+2 — ognuna con regole su durata, canone e tassazione. Questa guida spiega come scegliere, registrare e gestire il contratto giusto, con un occhio alla cedolare secca e alla disdetta.
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Come funzionano i contratti di affitto: gli elementi base
Un contratto di affitto valido deve indicare in modo chiaro alcuni elementi essenziali: i dati di locatore e conduttore, la descrizione dell’immobile (con dati catastali), l’importo del canone mensile, la durata, l’eventuale deposito cauzionale (di norma fino a tre mensilità) e il regime fiscale scelto.
Per essere pienamente efficace e opponibile a terzi, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula. Il documento va redatto in forma scritta: un accordo solo verbale è considerato nullo per le locazioni abitative.
Le entità ricorrenti che troverai in ogni contratto sono: locatore, conduttore, canone, deposito cauzionale, imposta di registro e modello RLI (il modulo dell’Agenzia delle Entrate per la registrazione).
Tipi di contratti di affitto: tutte le tipologie a uso abitativo
I principali tipi di contratti di affitto per uso abitativo sono quattro: il contratto a canone libero 4+4, quello a canone concordato 3+2, il contratto transitorio e il contratto per studenti universitari. La scelta dipende dalle esigenze di durata e dal canone applicabile.
Contratti di affitto 4+4 (canone libero)
È la formula più diffusa. I contratti di affitto 4+4 durano quattro anni con rinnovo automatico per altri quattro (4 + 4). Il canone è liberamente concordato tra le parti, senza vincoli di importo. Il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativi previsti dalla legge (ad esempio necessità abitativa propria o di un familiare), con preavviso di sei mesi.
Contratti di affitto 3+2 e contratti concordati
I contratti di affitto 3+2 sono i cosiddetti contratti concordati (o a canone concordato): durano tre anni più due di rinnovo. Qui il canone non è libero, ma calmierato in base agli accordi territoriali stipulati tra le associazioni di proprietari e inquilini del Comune. In cambio del canone più basso, locatore e conduttore accedono a vantaggi fiscali importanti.
Contratto transitorio
Pensato per esigenze temporanee documentate (un trasferimento di lavoro, una situazione provvisoria), il contratto transitorio ha una durata da 1 a 18 mesi e non si rinnova automaticamente. Va motivato con la specifica esigenza transitoria di una delle parti.
Contratti di affitto per studenti
I contratti di affitto per studenti universitari sono riservati a chi studia in un Comune diverso da quello di residenza, sede di università o istituto di istruzione superiore. Durano da 6 a 36 mesi e seguono i parametri degli accordi locali, beneficiando dell’aliquota agevolata di cedolare secca.
Tabella comparativa delle tipologie di contratti di affitto
| Tipologia | Durata | Canone | Cedolare secca* | Uso tipico |
|---|---|---|---|---|
| 4+4 canone libero | 4 anni + 4 | Libero | 21% | Locazione standard di lungo periodo |
| 3+2 concordato | 3 anni + 2 | Concordato (accordi locali) | 10% | Canoni calmierati, comuni ad alta tensione |
| Transitorio | 1–18 mesi | Libero o concordato | 21% (o 10% se concordato in comuni convenzionati) | Esigenze temporanee documentate |
| Studenti | 6–36 mesi | Concordato | 10% | Studenti fuori sede |
*Le aliquote indicate sono quelle vigenti a giugno 2026 e possono essere modificate dalle leggi di bilancio. Verifica sempre la percentuale aggiornata.
Durata dei contratti di affitto
La durata dei contratti di affitto dipende dalla tipologia scelta: 4+4 anni per il canone libero, 3+2 per il concordato, fino a 18 mesi per il transitorio e fino a 36 mesi per gli studenti.
La logica del “doppio periodo” (es. 4+4) tutela l’inquilino: alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per il secondo periodo, salvo che il locatore comunichi disdetta motivata nei termini di legge. Alla seconda scadenza, invece, il locatore può non rinnovare anche senza addurre motivazioni, sempre con preavviso.
Contratti di affitto con cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul contratto. I contratti di affitto con cedolare secca prevedono il pagamento di un’imposta unica e fissa sul canone annuo, anziché la tassazione progressiva ordinaria. Le regole ufficiali sono descritte nella pagina dedicata dell’Agenzia delle Entrate.
Le aliquote a giugno 2026 sono:
- 21% per i contratti a canone libero (i classici 4+4, da cui l’espressione “4+4 cedolare secca“);
- 10% per i contratti a canone concordato 3+2, per quelli per studenti e per i transitori concordati nei Comuni ad alta tensione abitativa.
In cambio del vantaggio, il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione e non può dedurre spese. L’opzione si esercita con il modello RLI, in fase di registrazione o nelle annualità successive, ed è revocabile anno per anno.
Le aliquote della cedolare secca per le locazioni brevi (sotto i 30 giorni) seguono regole diverse e sono cambiate dal 2026: meglio non confonderle con quelle delle locazioni abitative ordinarie qui descritte.
Contratti di affitto registrati: dove e come si registrano
I contratti di affitto registrati sono quelli depositati presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula (o di decorrenza, se anteriore). La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno ed è un onere solidale di locatore e conduttore.
Dove si registrano i contratti di affitto
Dove si registrano i contratti di affitto e dove vengono registrati? Ci sono tre strade:
- Online, tramite il servizio “Contratti di locazione – RLI” nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate (servono SPID, CIE o CNS);
- Allo sportello di un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presentando il modello RLI compilato;
- Tramite un intermediario abilitato (commercialista, CAF, associazione di categoria o agenzia).
Costi della registrazione
Senza cedolare secca, alla registrazione si versano:
- Imposta di registro: 2% del canone annuo per il canone libero (per il canone concordato la base imponibile è ridotta). Per consuetudine viene divisa al 50% tra locatore e inquilino;
- Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate del contratto.
Con la cedolare secca, imposta di registro e bollo non sono dovute.
Disdetta dei contratti di affitto e recesso
La disdetta dei contratti di affitto funziona in modo diverso per locatore e conduttore. In generale, chi vuole interrompere il rapporto deve dare un preavviso scritto (di solito tramite raccomandata A/R o PEC) nei termini previsti dal contratto e dalla legge.
Disdetta da parte dell’inquilino (recesso)
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con un preavviso di norma di sei mesi. Molti contratti prevedono inoltre una facoltà di recesso libero dell’inquilino, sempre con preavviso, anche senza motivi gravi: controlla la clausola specifica del tuo contratto.
Disdetta da parte del proprietario
Il locatore ha margini più ristretti. Alla prima scadenza (es. i primi 4 anni di un 4+4) può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi indicati dalla legge, con preavviso di sei mesi. Alla seconda scadenza può dare disdetta liberamente, sempre rispettando il preavviso.
Contratti di affitto: modelli e fac-simile
Per i contratti di affitto, i modelli ufficiali derivano dagli schemi-tipo allegati ai decreti ministeriali e agli accordi territoriali. In pratica:
- per il canone concordato 3+2 e per gli studenti esistono modelli standard vincolati agli accordi locali, scaricabili dai siti dei Comuni o delle associazioni di categoria;
- per il canone libero 4+4 il modello è più flessibile, ma deve comunque contenere gli elementi essenziali, puoi partire dal contratto-tipo ufficiale di locazione a uso abitativo a canone libero (PDF) come fac-simile da personalizzare;
- per la registrazione si usa sempre il modello RLI dell’Agenzia delle Entrate.
Usare i modelli corretti è essenziale soprattutto per il concordato: solo rispettando lo schema-tipo e i parametri di canone si ottiene l’aliquota agevolata del 10%.
Domande frequenti sui contratti di affitto
Come funzionano i contratti di affitto?
Un contratto di affitto regola il rapporto tra proprietario e inquilino: stabilisce canone, durata, deposito e regime fiscale. Va redatto per iscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. La tipologia scelta (4+4, 3+2, transitorio, studenti) determina durata, vincoli sul canone e tassazione applicabile.
Posso avere 2 contratti di affitto contemporaneamente?
Sì. Non esiste un limite di legge al numero di contratti di affitto che una persona può avere, sia come inquilino sia come proprietario. Un inquilino può intestarsi più contratti, così come un locatore può affittare più immobili. Ogni contratto va però registrato e tassato autonomamente.
Quanti contratti di affitto posso intestarmi?
Non c’è un tetto normativo al numero di contratti intestabili. Come proprietario puoi affittare quanti immobili possiedi; come inquilino puoi sottoscrivere più contratti, purché tu sia in grado di sostenerne gli obblighi. Attenzione: per le locazioni brevi, dal 2026 esistono soglie specifiche oltre le quali scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
2 contratti di affitto nello stesso anno: come si gestiscono nel 730?
Se hai stipulato 2 contratti di affitto nello stesso anno (ad esempio per un cambio casa), nel modello 730 vanno dichiarati entrambi i redditi da locazione, ciascuno con il proprio regime (cedolare secca o IRPEF) e periodo di competenza. L’inquilino che ha diritto a detrazioni le ripartisce in base ai mesi di ciascun contratto.
Dove trovo i contratti di affitto nel cassetto fiscale?
I tuoi contratti registrati sono consultabili nel cassetto fiscale dell’Agenzia delle Entrate, nell’area riservata accessibile con SPID, CIE o CNS. Cerca la sezione dedicata alle locazioni o ai contratti registrati: lì trovi gli estremi di registrazione, le imposte versate e lo storico degli adempimenti.
Dove vengono registrati i contratti di affitto?
I contratti di affitto vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate: online tramite il servizio RLI dell’area riservata, allo sportello di un ufficio territoriale, oppure tramite un intermediario abilitato come un CAF o un commercialista. Il termine è di 30 giorni dalla stipula.
Quanto dura un contratto di affitto?
Dipende dalla tipologia: il canone libero dura 4+4 anni, il concordato 3+2, il transitorio da 1 a 18 mesi e quello per studenti da 6 a 36 mesi. I contratti pluriennali si rinnovano automaticamente alla prima scadenza, salvo disdetta motivata nei termini di legge.
In sintesi
Scegliere bene tra le diverse tipologie di contratti di affitto significa bilanciare durata, canone e fiscalità in base alle proprie esigenze. Che tu sia locatore o conduttore, ricorda i tre passaggi che rendono i contratti di affitto sicuri e regolari: redigerli per iscritto con tutti gli elementi essenziali, valutare il regime fiscale più conveniente (cedolare secca compresa) e registrarli nei termini presso l’Agenzia delle Entrate.
Prima di firmare, confronta le tipologie con un professionista o con un CAF di fiducia: una scelta consapevole oggi ti evita contestazioni e sanzioni domani. Le informazioni fiscali qui riportate hanno valore divulgativo e sono aggiornate a giugno 2026: per il tuo caso specifico verifica sempre i dati ufficiali aggiornati.
