A marzo 2026 il prezzo medio richiesto per una casa a Milano è di 5.645 euro al metro quadro, in crescita del 3,27% rispetto a marzo 2025. I valori vanno da 3.197 €/mq nella zona Bisceglie-Baggio-Olmi a 11.226 €/mq in Centro: una forbice di 3,5 volte tra la periferia occidentale e il centro storico.
Milano è la città italiana in cui una casa costa di più. Nel 2025 il valore medio di un’abitazione compravenduta in città ha sfiorato i 440.000 euro, il ticket più alto d’Italia, contro i circa 270.000 euro di Roma. Nello stesso anno sono state compravendute 25.173 abitazioni, il 4,9% in più rispetto al 2024, dopo due anni consecutivi di contrazione.
Questa pagina raccoglie i prezzi aggiornati zona per zona, l’andamento delle quotazioni dal 2012 a oggi e il metodo per calcolare il valore reale di un immobile — che non coincide quasi mai con la media della sua zona.
Ultimo aggiornamento: [data reale di pubblicazione] Fonti: Immobiliare.it (marzo 2026) · Idealista (giugno 2026) · Agenzia delle Entrate – OMI, Rapporto Immobiliare residenziale 2026 · Nomisma, 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 (luglio 2026) · ISTAT, IPAB I trimestre 2026.
Indice dei contenuti
Quanto costa una casa a Milano al metro quadro nel 2026
Una casa a Milano costa in media 5.645 euro al metro quadro (Immobiliare.it, marzo 2026). Un bilocale di 60 mq nella media cittadina vale quindi circa 339.000 euro; lo stesso bilocale in Centro supera i 670.000 euro, mentre a Bisceglie si ferma intorno ai 192.000.
Il prezzo medio cittadino è un numero utile per orientarsi e inutile per decidere. A Milano il valore di un immobile dipende in primo luogo dalla zona, e solo dopo dallo stato dell’immobile: tra Centro e periferia occidentale corrono più di 8.000 euro al metro quadro.
Prezzo medio al mq: centro, semicentro, periferia
| Fascia | Prezzo medio vendita | Canone medio | Zone incluse |
|---|---|---|---|
| Centro e prime location | 9.340 €/mq | 27,61 €/mq/mese | 6 |
| Semicentro | 6.354 €/mq | 22,45 €/mq/mese | 10 |
| Periferia | 4.214 €/mq | 18,32 €/mq/mese | 16 |
| Media comunale | 5.645 €/mq | 22,25 €/mq/mese | 32 |
Fonte: elaborazione KM Real Estate su dati Immobiliare.it, marzo 2026. Le fasce raggruppano le 32 zone statistiche del comune. La media comunale è quella pubblicata da Immobiliare.it e non coincide con la media aritmetica delle fasce, perché ponderata sul patrimonio immobiliare effettivo.
Il mercato delle locazioni segue oggi una dinamica opposta a quella delle vendite. A marzo 2026 l’affitto medio a Milano è di 22,25 euro al mese per metro quadro, in calo dell’1,37% rispetto a marzo 2025. Nomisma conferma la direzione: nel primo semestre 2026 i canoni milanesi arretrano dello 0,7% su base annua, dopo anni di forte crescita. Il rendimento lordo medio da locazione resta stabile intorno al 5%.
Quanto costa un appartamento a Milano: monolocale, bilocale, trilocale
Un bilocale di 60 mq a Milano costa in media 339.000 euro e si affitta a circa 1.335 euro al mese. La tabella seguente moltiplica la superficie tipica di ciascun taglio per il prezzo medio al metro quadro delle tre fasce.
| Taglio | Superficie tipica | Periferia | Media città | Centro |
|---|---|---|---|---|
| Monolocale | 45 mq | 190.000 € | 254.000 € | 505.000 € |
| Bilocale | 60 mq | 253.000 € | 339.000 € | 674.000 € |
| Trilocale | 85 mq | 358.000 € | 480.000 € | 954.000 € |
| Quattro locali | 110 mq | 464.000 € | 621.000 € | 1.235.000 € |
Fonte: elaborazione KM Real Estate su prezzi medi Immobiliare.it, marzo 2026. Sono stime ottenute moltiplicando la superficie per il prezzo medio al mq della fascia, non prezzi rilevati su transazioni concluse.
Il dato ufficiale di riscontro arriva dall’Agenzia delle Entrate: nel 2025 il valore medio di un’abitazione effettivamente compravenduta a Milano ha sfiorato i 440.000 euro. È il valore più alto d’Italia, quasi il doppio di Roma e circa tre volte la media nazionale.
Il taglio più compravenduto nelle grandi città italiane è quello tra 50 e 85 metri quadri, e a Milano la superficie media delle abitazioni vendute resta sotto i 90 mq, contro una media nazionale di 107 mq. Chi compra in città accetta meno spazio a parità di spesa: è la ragione per cui nel 2025 la provincia di Milano ha superato il capoluogo per dinamismo, con oltre 45.000 scambi e una crescita dell’8,5%.
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, Rapporto Immobiliare residenziale 2026 (dati 2025).
Prezzi delle case a Milano per zona: la tabella completa
La zona più cara di Milano è il Centro, con 11.226 €/mq. La più accessibile è Bisceglie, Baggio, Olmi, con 3.197 €/mq. Tra le due passano 8.029 euro al metro quadro: su un trilocale di 85 mq, una differenza di 682.000 euro.
| Zona | Vendita (€/mq) | Affitto (€/mq/mese) |
|---|---|---|
| Centro | 11.226 | 31,48 |
| Garibaldi, Moscova, Porta Nuova | 10.052 | 29,89 |
| Arco della Pace, Arena, Pagano | 9.601 | 26,72 |
| Quadronno, Palestro, Guastalla | 9.060 | 27,30 |
| Genova, Ticinese | 8.199 | 25,13 |
| Porta Venezia, Indipendenza | 7.902 | 25,15 |
| Porta Romana, Cadore, Montenero | 7.302 | 23,61 |
| Solari, Washington | 7.279 | 23,66 |
| Fiera, Sempione, City Life, Portello | 7.005 | 23,12 |
| Centrale, Repubblica | 6.890 | 23,11 |
| Cenisio, Sarpi, Isola | 6.581 | 22,71 |
| Navigli | 6.448 | 23,00 |
| Città Studi, Susa | 5.780 | 20,36 |
| Napoli, Soderini | 5.722 | 20,64 |
| Maggiolina, Istria | 5.285 | 19,64 |
| Porta Vittoria, Lodi | 5.247 | 20,15 |
| Pasteur, Rovereto | 4.893 | 20,58 |
| Bande Nere, Inganni | 4.869 | 18,87 |
| Ripamonti, Vigentino | 4.749 | 19,90 |
| Famagosta, Barona | 4.528 | 19,44 |
| Precotto, Turro | 4.500 | 18,66 |
| Udine, Lambrate | 4.461 | 18,58 |
| Abbiategrasso, Chiesa Rossa | 4.421 | 19,37 |
| Corvetto, Rogoredo | 4.358 | 18,52 |
| Uptown, Cascina Merlata, Viale Certosa | 4.311 | 18,91 |
| San Siro, Trenno | 4.181 | 18,06 |
| Bicocca, Niguarda | 3.958 | 17,55 |
| Affori, Bovisa | 3.895 | 18,63 |
| Forlanini | 3.871 | 16,54 |
| Cimiano, Crescenzago, Adriano | 3.774 | 17,80 |
| Ponte Lambro, Santa Giulia | 3.451 | 16,77 |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | 3.197 | 16,03 |
Fonte: Immobiliare.it, quotazioni immobiliari del comune di Milano, marzo 2026. I valori esprimono prezzi richiesti negli annunci, non prezzi di rogito.
Le zone più care di Milano
Le prime sei zone superano tutte gli 8.000 €/mq e costituiscono il mercato di pregio milanese. Il Centro (11.226 €/mq) comprende Duomo, San Babila, Brera e Missori. Garibaldi, Moscova, Porta Nuova (10.052 €/mq) è la zona che ha beneficiato di più della rigenerazione urbana dell’ultimo decennio. Arco della Pace, Arena, Pagano (9.601 €/mq) e Quadronno, Palestro, Guastalla (9.060 €/mq) rappresentano il residenziale signorile storico.
L’affitto in Centro raggiunge 31,48 €/mq al mese: un bilocale di 60 mq costa circa 1.890 euro mensili.
Le zone più accessibili di Milano
Sette zone restano sotto i 4.000 €/mq: Bisceglie-Baggio-Olmi (3.197), Ponte Lambro-Santa Giulia (3.451), Cimiano-Crescenzago-Adriano (3.774), Forlanini (3.871), Affori-Bovisa (3.895) e Bicocca-Niguarda (3.958).
Sono le aree su cui si concentrano i grandi interventi infrastrutturali e di riqualificazione. Forlanini è servita dalla linea M4. Santa Giulia e Rogoredo ospitano gli interventi legati ai Giochi Olimpici Invernali Milano-Cortina 2026. Bovisa è il polo del Politecnico; Bicocca quello dell’Università Milano-Bicocca.
In queste zone la media di quartiere è particolarmente inaffidabile: la dispersione dei valori è massima dove il patrimonio edilizio è più eterogeneo, e un immobile ristrutturato può valere il 30% in più di uno degli anni Sessanta nello stesso isolato.
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Andamento dei prezzi delle case a Milano: ultimi 20 anni
Dal minimo del 2016 i prezzi delle case a Milano sono cresciuti del 68,5%: da 3.065 €/mq di agosto 2016 a 5.165 €/mq di giugno 2026. Nello stesso periodo il resto d’Italia è rimasto sostanzialmente fermo. Milano è stata la prima grande città italiana a recuperare i livelli precedenti alla crisi del 2008 e poi a superarli.
Il ciclo ventennale del mercato milanese ha quattro fasi.
| Fase | Periodo | Dinamica |
|---|---|---|
| Espansione pre-crisi | 2005 – 2007 | Crescita sostenuta, picco nel 2007-2008 |
| Contrazione | 2008 – 2016 | Discesa lunga. Milano perde il 26,3% dal 2007 al 2017, contro il 40,3% della media nazionale. Le zone centrali cedono solo il 5,3% |
| Ripresa | 2017 – 2019 | Inversione di tendenza, con Milano isolata rispetto al resto d’Italia |
| Crescita strutturale | 2020 – 2026 | Espansione continua, mai interrotta, nemmeno durante la pandemia |
Fonte per la fase 2008-2016: Ufficio Studi Tecnocasa, analisi comparativa 2007-2017 sulle grandi città italiane.
Dal 2012 la serie è documentata mese per mese.
| Anno (dato di dicembre) | Prezzo medio | Variazione annua |
|---|---|---|
| 2012 | 3.562 €/mq | — |
| 2013 | 3.452 €/mq | −3,1% |
| 2014 | 3.295 €/mq | −4,6% |
| 2015 | 3.251 €/mq | −1,3% |
| 2016 | 3.105 €/mq | −4,5% |
| 2017 | 3.304 €/mq | +6,4% |
| 2018 | 3.411 €/mq | +3,2% |
| 2019 | 3.932 €/mq | +15,3% |
| 2020 | 4.487 €/mq | +14,1% |
| 2021 | 4.663 €/mq | +3,9% |
| 2022 | 4.900 €/mq | +5,1% |
| 2023 | 4.985 €/mq | +1,7% |
| 2024 | 5.067 €/mq | +1,6% |
| 2025 | 5.184 €/mq | +2,3% |
| giugno 2026 | 5.165 €/mq | +1,2% |
Fonte: Idealista, storico dei prezzi di vendita, comune di Milano. Il minimo dell’intera serie è 3.065 €/mq (agosto 2016), il massimo è 5.196 €/mq (febbraio 2026). Da marzo 2019 Idealista applica una nuova metodologia di rilevazione: i confronti che attraversano quella data non sono pienamente omogenei, e parte della variazione registrata nel 2019 è di natura metodologica.
Tre letture di questa tabella.
Il 2016 è lo spartiacque. Cinque anni consecutivi di segno negativo si chiudono con il minimo di agosto 2016. Da lì Milano non ha più registrato un anno in calo.
La pandemia non ha interrotto la crescita. Il 2020 chiude a +14,1%: è la seconda variazione più alta della serie, dopo il 2019.
Il ciclo sta rallentando, non invertendo. Dal +5,1% del 2022 si è passati al +1,2% tendenziale di giugno 2026. I prezzi hanno toccato il massimo storico a febbraio 2026 e da allora si muovono in laterale, con variazioni mensili comprese tra −0,3% e 0,0%.
Il mercato immobiliare milanese nel 2025 e le previsioni 2026
Nel 2025 sono state compravendute 25.173 abitazioni a Milano, +4,9% sul 2024. È il ritorno alla crescita dopo due anni negativi: −13,2% nel 2023 e −3,4% nel 2024. Il fatturato delle compravendite residenziali milanesi ha sfiorato gli 11 miliardi di euro, in aumento dell’11,4%, il secondo incremento tra le grandi città dopo Palermo.
L’indice di intensità del mercato (IMI) misura la quota di patrimonio abitativo scambiata in un anno. A Milano è pari al 3,00%: significa che ogni anno cambia proprietario una casa milanese su trentatré. È il secondo valore più alto tra le grandi città italiane, dietro Torino (3,19%).
Il 2026 è partito bene. Nel primo trimestre le compravendite milanesi sono cresciute del 7,1%, contro il +5,1% di Roma e il +4,4% della media nazionale. Sul fronte dei prezzi, nel primo semestre 2026 le abitazioni nuove e ristrutturate segnano +0,8% su base annua e quelle usate +0,9%: una sostanziale stabilità.
Nomisma segnala però un cambio di fase. Nel primo semestre 2026 il sentiment degli operatori milanesi peggiora, con aspettative meno favorevoli sia sui volumi sia sui prezzi. È il primo grande mercato urbano a mostrare questo segnale, e potrebbe anticipare dinamiche destinate agli altri: la distanza tra la capacità di spesa delle famiglie e i valori raggiunti dagli immobili si sta allargando. A livello nazionale Nomisma prevede una crescita delle compravendite di appena lo 0,3% nel 2026, una leggera flessione nel 2027 e una ripresa nel 2028.
Il quadro nazionale dei prezzi resta invece in accelerazione: nel primo trimestre 2026 l’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni è cresciuto del 5,2% su base annua, contro il +4,0% del quarto trimestre 2025. Le abitazioni nuove segnano +6,7%, quelle esistenti +4,8%. L’inflazione acquisita dell’indice per il 2026 è pari a +2,6%: è la variazione media annua che si realizzerebbe se i prezzi restassero fermi ai livelli attuali per i restanti tre trimestri.
Fonti: Nomisma, 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 (luglio 2026); Agenzia delle Entrate – OMI, Rapporto Immobiliare residenziale 2026; ISTAT, Prezzi delle abitazioni – I trimestre 2026 (comunicato del 19 giugno 2026).
Valore al metro quadro a Milano: come leggere le quotazioni OMI
Il valore al metro quadro di un immobile non è un dato unico. Esistono due misure diverse, che rispondono a due domande diverse:
- il prezzo richiesto è quello che compare negli annunci sui portali immobiliari;
- la quotazione OMI è il valore rilevato sulle compravendite effettivamente concluse davanti al notaio.
Il primo esprime le aspettative dei venditori. La seconda esprime il mercato reale. Tra i due c’è sempre uno scarto, e il prezzo di rogito è di norma inferiore al prezzo richiesto.
A Milano questo scarto è misurato. Secondo Nomisma, nel primo semestre 2026 il divario tra prezzo richiesto e prezzo finale è del 3,5% per gli immobili nuovi e del 7% per l’usato. È uno degli sconti più contenuti tra le grandi città italiane, e segnala un’offerta più rigida della media nazionale: a Milano chi vende cede poco terreno in trattativa. Il tempo medio di vendita è di circa quattro mesi.
Questa distinzione spiega anche perché due portali possono pubblicare due numeri diversi per la stessa città. A marzo 2026 Immobiliare.it rileva un prezzo medio richiesto di 5.645 €/mq; a giugno 2026 Idealista rileva 5.165 €/mq. Entrambi misurano prezzi di offerta, su panieri di annunci diversi e con metodologie diverse. Nessuno dei due misura il prezzo a cui le case vengono effettivamente vendute.
Che cosa sono le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è la banca dati dell’Agenzia delle Entrate che pubblica, ogni sei mesi, i valori di mercato degli immobili in Italia.
Per ogni zona OMI — una porzione omogenea di territorio comunale — l’Osservatorio pubblica un intervallo minimo-massimo di valore in euro al metro quadro, distinto per tipologia immobiliare e per stato di conservazione. Le quotazioni sono consultabili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, per semestre, provincia, comune e zona, sia in ricerca testuale sia su mappa.
L’Agenzia delle Entrate è esplicita sul limite di questi dati: le quotazioni OMI forniscono indicazioni di valore di larga massima e non sostituiscono la stima puntuale. Solo la perizia di un tecnico può descrivere un immobile in modo esaustivo e motivarne il valore.
Perché il valore reale del tuo immobile si discosta dalla media di zona
La media di zona è un punto di partenza. Il valore di un immobile specifico può discostarsene in entrambe le direzioni, e lo scarto è spesso a due cifre percentuali.
I fattori che determinano lo scostamento sono sette.
| Fattore | Effetto sul valore |
|---|---|
| Piano e presenza di ascensore | Un ultimo piano con ascensore e un rialzato senza ascensore appartengono a due mercati distinti |
| Stato di conservazione | Un immobile da ristrutturare sconta il costo dei lavori, più il tempo e il rischio del cantiere |
| Esposizione e luminosità | Doppia esposizione e affaccio su corte interna incidono su rumore, riscaldamento e vivibilità |
| Classe energetica | Con la riduzione dei bonus casa la domanda si è spostata sugli immobili già efficienti |
| Spazi esterni | Balconi abitabili, terrazzi e giardini sono diventati un discriminante dopo il 2020 |
| Età e qualità del fabbricato | Materiali, impianti, servizi condominiali |
| Distanza dalla metropolitana | La prossimità a una fermata genera un sovrapprezzo misurabile |
Nessuno di questi fattori è visibile in una media di zona. È il motivo per cui una valutazione professionale parte sempre da un sopralluogo e da un’analisi comparativa delle transazioni concluse nelle immediate vicinanze.
KM Real Estate opera a Milano con sede in Corso di Porta Nuova 16. Conosciamo microzona per microzona lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo di rogito.
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Come si calcola il prezzo al metro quadro di un immobile
Il prezzo al metro quadro si ottiene dividendo il prezzo di vendita per la superficie commerciale dell’immobile.
Prezzo al metro quadro = Prezzo di vendita ÷ Superficie commerciale
La superficie commerciale non coincide con la superficie calpestabile. Comprende i muri e include le pertinenze con coefficienti di riduzione: balconi, terrazzi, cantine e aree scoperte contribuiscono alla superficie totale solo per una quota della loro estensione reale.
Il riferimento tecnico è il D.P.R. 138/1998, allegato C, lo stesso criterio adottato dal catasto e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. La norma UNI 10750, spesso citata per lo stesso scopo, è stata ritirata e sostituita dalla UNI EN 15733, che non riporta più i coefficienti di calcolo.
| Elemento | Quota computata |
|---|---|
| Muri interni e perimetrali esterni | 100%, fino a 50 cm di spessore |
| Muri in comunione con altre unità | 50%, fino a 25 cm di spessore |
| Locali con altezza utile inferiore a 1,50 m | esclusi |
| Cantine e soffitte comunicanti con l’abitazione | 50% |
| Cantine e soffitte non comunicanti | 25% |
| Balconi e terrazze comunicanti | 30% fino a 25 mq, 10% oltre |
| Balconi e terrazze non comunicanti | 15% fino a 25 mq, 5% oltre |
| Aree scoperte di pertinenza esclusiva | 10% |
Fonte: D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, allegato C.
Un esempio. Un appartamento con 80 mq calpestabili, un balcone comunicante di 10 mq e una cantina non comunicante di 5 mq non vale 95 mq commerciali: i muri aggiungono superficie, il balcone entra al 30% (3 mq) e la cantina al 25% (1,25 mq). Confrontare il prezzo richiesto di un annuncio con la quotazione media di zona senza aver prima omogeneizzato le superfici è il primo errore da evitare.
Domande frequenti sui prezzi delle case a Milano
Quanto costa una casa a Milano al metro quadro nel 2026? A marzo 2026 il prezzo medio richiesto a Milano è di 5.645 euro al metro quadro, in crescita del 3,27% rispetto a marzo 2025. I valori vanno da 3.197 €/mq nelle zone periferiche a 11.226 €/mq in Centro. Fonte: Immobiliare.it, marzo 2026.
Qual è la zona più cara di Milano e quale la più economica? La zona più cara è il Centro, con 11.226 euro al metro quadro. La più economica è Bisceglie-Baggio-Olmi, con 3.197 euro al metro quadro. Tra le due la differenza è di 8.029 €/mq: su un trilocale di 85 mq, oltre 680.000 euro.
Quanto costa un appartamento a Milano? Un bilocale di 60 mq costa in media 339.000 euro alla media cittadina, circa 253.000 euro in periferia e circa 674.000 euro in Centro. Nel 2025 il valore medio di un’abitazione effettivamente compravenduta a Milano ha sfiorato i 440.000 euro, il più alto d’Italia.
Come sono cambiati i prezzi delle case a Milano negli ultimi 20 anni? Milano ha attraversato una contrazione dal 2008 al 2016, perdendo il 26,3% dal 2007 al 2017 contro il 40,3% della media nazionale, e una fase di crescita ininterrotta dal 2017 a oggi. Dal minimo di agosto 2016 (3.065 €/mq) a giugno 2026 (5.165 €/mq) i prezzi sono saliti del 68,5%. Fonti: Tecnocasa, Idealista.
Che differenza c’è tra quotazione OMI e prezzo di vendita reale? La quotazione OMI è un intervallo di valore rilevato dall’Agenzia delle Entrate sulle compravendite già concluse. Il prezzo sui portali immobiliari è invece il prezzo richiesto dal venditore, non quello di rogito. A Milano il divario tra i due, nel primo semestre 2026, è del 3,5% per il nuovo e del 7% per l’usato.
Come si calcola il valore al metro quadro di un immobile? Si divide il prezzo di vendita per la superficie commerciale, che include i muri e le pertinenze con i coefficienti di riduzione del D.P.R. 138/1998: cantine al 50% se comunicanti, balconi al 30% fino a 25 mq. La superficie commerciale è sempre maggiore di quella calpestabile.
I prezzi delle case a Milano scenderanno nel 2026? I dati disponibili non indicano un’inversione. Nel primo semestre 2026 i prezzi milanesi sono cresciuti dello 0,8% per il nuovo e dello 0,9% per l’usato, e le compravendite del primo trimestre sono aumentate del 7,1%. Nomisma segnala però un peggioramento delle aspettative degli operatori: il mercato entra in una fase più matura, in cui i prezzi si stabilizzano invece di correre.
