In sintesi. Vendere un immobile entro 5 anni dall’acquisto può far scattare l’imposta sulla plusvalenza, cioè sul guadagno tra prezzo di vendita e prezzo d’acquisto. Non sempre, però: se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso, oppure se l’hai ricevuta in eredità, la plusvalenza non è tassata nemmeno entro i 5 anni. Quando invece è dovuta, puoi scegliere tra la tassazione IRPEF ordinaria e un’imposta sostitutiva del 26% da versare al rogito tramite il notaio.
Questa guida spiega quando si paga la plusvalenza, in quali casi si è esenti, come si calcola e come ridurre legittimamente l’imposta, con i riferimenti normativi aggiornati al 2026.
Indice dei contenuti
Cos’è la plusvalenza immobiliare?
La plusvalenza è il guadagno che si realizza quando si vende un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Dal punto di vista fiscale, questo guadagno è considerato un “reddito diverso” ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/1986) e, in determinate condizioni, è soggetto a tassazione.
In pratica, la plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo incassato con la vendita e il costo d’acquisto dell’immobile, aumentato delle spese documentate (ne parliamo più avanti). Non tutta questa differenza, però, finisce sempre sotto tassazione: la legge stabilisce con precisione quando l’imposta è dovuta e quando invece si è esenti.
Si paga la plusvalenza vendendo casa prima di 5 anni?
La regola generale è la cosiddetta “regola dei 5 anni”: la plusvalenza è tassabile solo se l’immobile viene ceduto entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. Trascorsi 5 anni, la plusvalenza non è mai tassabile, qualunque sia stato il guadagno.
I 5 anni si calcolano da data a data, cioè dal giorno del rogito di acquisto al giorno del rogito di vendita. Per gli immobili costruiti in proprio, il termine decorre dalla data di ultimazione dei lavori.
Quindi, se vendi entro il quinquennio, la plusvalenza è in linea di principio tassabile — ma esistono esenzioni importanti che, in molti casi tipici, azzerano l’imposta anche prima dei 5 anni.
Quando NON si paga la plusvalenza: le esenzioni
Anche vendendo entro 5 anni, la plusvalenza non è tassata in questi casi:
- Abitazione principale. Se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore (o dei suoi familiari) per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza è esente. È l’esenzione più comune: chi vende la casa in cui ha effettivamente vissuto, di norma, non paga.
- Immobile ricevuto per successione. Gli immobili pervenuti per eredità sono sempre esenti da plusvalenza, anche se rivenduti entro 5 anni.
- Vendita oltre i 5 anni. Trascorso il quinquennio, l’imposta non è più dovuta.
- Terreni non edificabili. Restano fuori dalla tassazione della plusvalenza speculativa (rilevano invece i terreni edificabili, con regole proprie).
Fuori da questi casi — tipicamente la seconda casa, l’immobile affittato o quello comprato come investimento e rivenduto entro 5 anni — la plusvalenza è tassabile.
Come si calcola la plusvalenza
La base imponibile è definita dall’articolo 68 del TUIR: si parte dal corrispettivo di vendita e si sottraggono il costo d’acquisto (o di costruzione) e le spese incrementative documentate e gli altri costi inerenti.
Rientrano tra i costi che riducono la plusvalenza, ad esempio:
- le spese notarili e l’imposta di registro pagate all’acquisto;
- la provvigione dell’agenzia immobiliare;
- le spese di ristrutturazione, restauro o manutenzione straordinaria documentate da fattura intestata al venditore.
La manutenzione ordinaria (tinteggiatura, piccole riparazioni) non rientra tra le spese deducibili.
Esempio pratico. Marco acquista un appartamento nel 2023 a 200.000 €. Nel corso degli anni sostiene 20.000 € di spese di ristrutturazione documentate. Nel 2026, dopo 3 anni, lo rivende a 260.000 €. La plusvalenza tassabile è:
260.000 − 200.000 − 20.000 = 40.000 €
Su questi 40.000 € si applicherà la tassazione, con le modalità che vediamo ora.
Come si tassa: IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%?
Quando la plusvalenza è tassabile, il venditore può scegliere tra due regimi:
- IRPEF ordinaria — la plusvalenza si somma agli altri redditi e viene dichiarata nella dichiarazione dei redditi (quadro RL), scontando le aliquote progressive IRPEF (dal 23% al 43%, più addizionali).
- Imposta sostitutiva del 26% — su richiesta resa al notaio e indicata nell’atto, la plusvalenza è tassata con un’aliquota fissa del 26%. È il notaio a riscuotere e versare l’imposta.
La scelta va fatta al momento del rogito: non è possibile optare per la sostitutiva dopo la firma dell’atto.
| Aspetto | IRPEF ordinaria | Imposta sostitutiva 26% |
|---|---|---|
| Aliquota | Progressiva, 23%–43% (+ addizionali) | Fissa 26% |
| Dove si versa | In dichiarazione dei redditi | Al notaio, al rogito |
| Quando conviene | Redditi bassi, aliquota marginale sotto il 26% | Redditi medio-alti, aliquota marginale sopra il 26% |
| Effetto sugli scaglioni | La plusvalenza può far salire di scaglione | “Separata”: non incide sugli altri redditi |
| Deduzioni/detrazioni | Sfruttabili | Non applicabili |
Regola pratica: se la tua aliquota marginale IRPEF supera il 26% (in genere con redditi imponibili sopra i ~28.000 €), l’imposta sostitutiva è quasi sempre più conveniente. Se invece hai redditi bassi e la plusvalenza non ti fa “saltare” allo scaglione superiore, l’IRPEF ordinaria può risultare più leggera. Una simulazione con il commercialista prima del rogito è sempre opportuna.
Come ridurre legittimamente l’imposta
Alcune leve concrete per abbassare — o azzerare — l’imposta dovuta:
- Documentare tutte le spese incrementative. Ogni costo documentabile riduce la base imponibile: con l’aliquota al 26%, ogni 10.000 € di spese valide valgono 2.600 € di imposta in meno. Conserva fatture e ricevute.
- Scegliere il regime più conveniente tra IRPEF e sostitutiva, in base alla tua aliquota marginale.
- Verificare l’esenzione per abitazione principale. Controlla le date di iscrizione e cancellazione anagrafica presso il Comune: se hai vissuto nell’immobile come residenza per più della metà del periodo di possesso, potresti essere esente.
- Valutare la tempistica. Se non c’è urgenza e non ricorre un’esenzione, attendere il compimento dei 5 anni azzera del tutto l’imposta.
Da non confondere: plusvalenza e agevolazioni prima casa
Un equivoco molto diffuso è confondere la plusvalenza con la regola del “riacquisto entro un anno”, che riguarda invece le agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro. Sono due imposte diverse.
Se hai acquistato la tua abitazione con le agevolazioni prima casa (imposta di registro ridotta al 2% o IVA al 4%) e la rivendi entro 5 anni, decadi da quelle agevolazioni: l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza d’imposta, con sanzioni e interessi. A meno che tu non riacquisti, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
Chi effettua questo riacquisto agevolato entro l’anno matura inoltre un credito d’imposta pari all’imposta (di registro o IVA) versata sul primo acquisto agevolato, utilizzabile sul nuovo acquisto o in compensazione.
In sintesi: il “riacquisto entro un anno” serve a non perdere l’agevolazione prima casa sull’imposta di registro — non è una via per esentare la plusvalenza. Le due cose vanno tenute distinte per non prendere decisioni sbagliate.
Novità 2024: Superbonus e donazioni
Due modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 incidono direttamente su questo tema:
- Immobili ristrutturati con Superbonus. Se un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus viene venduto entro 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza è tassabile anche oltre il consueto limite dei 5 anni. Restano comunque valide le deroghe generali (abitazione principale per la maggior parte del periodo e acquisto per successione).
- Immobili ricevuti in donazione. Per le vendite effettuate dal 2024, il quinquennio si calcola dalla data dell’acquisto originario del donante, non dalla data della donazione. Inoltre il costo fiscale del donante si trasferisce al donatario, aumentabile dell’imposta di donazione e degli altri costi successivi documentati.
E le agevolazioni under 36? Lo stato nel 2026
Attenzione alle informazioni obsolete che circolano ancora online. Il pacchetto di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa da parte degli under 36 con ISEE fino a 40.000 € (esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale, credito d’imposta sull’IVA, esenzione dall’imposta sostitutiva sul mutuo), introdotto dal Decreto Sostegni bis (D.L. 73/2021), è chiuso alle nuove richieste dal 31 dicembre 2023, con un regime transitorio prolungato fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva un preliminare registrato entro fine 2023.
Dal 1° gennaio 2025 queste agevolazioni fiscali non sono più applicabili: nel 2026 gli under 36 che comprano la prima casa scontano l’imposta di registro ordinaria del 2% (regime prima casa). Resta operativo il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (garanzia statale potenziata fino all’80%, prorogata fino al 31/12/2027), che però è una garanzia sul credito per l’accesso al mutuo, non un’agevolazione fiscale.
Risorse utili
- Agenzia delle Entrate — normativa, guide e circolari sulla tassazione degli immobili e delle plusvalenze.
- Ministero dell’Economia e delle Finanze — politiche fiscali e agevolazioni per i contribuenti.
- Commercialista o consulente fiscale — per una valutazione personalizzata della tua situazione, soprattutto nella scelta tra IRPEF e imposta sostitutiva.
Domande frequenti (FAQ)
Quanto si paga di plusvalenza vendendo casa prima di 5 anni? Quando la plusvalenza è tassabile, puoi scegliere tra la tassazione IRPEF ordinaria (aliquote dal 23% al 43%) e un’imposta sostitutiva fissa del 26% da versare al notaio al rogito. Per redditi medio-alti la sostitutiva del 26% è di solito più conveniente.
Si paga la plusvalenza sulla prima casa? No, se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso: in questo caso la plusvalenza è esente, anche vendendo entro 5 anni.
Come si evita l’imposta sulla plusvalenza? Le vie principali sono: vendere dopo i 5 anni; aver usato l’immobile come abitazione principale per la maggior parte del possesso; aver ricevuto l’immobile per successione; oppure ridurre la base imponibile documentando tutte le spese incrementative sostenute.
Il “riacquisto entro un anno” esenta dalla plusvalenza? No. La regola del riacquisto entro un anno riguarda le agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro: serve a non decadere da quelle agevolazioni se rivendi entro 5 anni, non a esentare la plusvalenza.
Si paga la plusvalenza su una casa ereditata e rivenduta subito? No. Gli immobili ricevuti per successione sono sempre esenti da plusvalenza, anche se venduti entro 5 anni.
Le agevolazioni under 36 sono ancora valide nel 2026? Le agevolazioni fiscali under 36 del D.L. 73/2021 sono scadute il 31 dicembre 2023 (regime transitorio fino al 31/12/2024) e non sono più applicabili dal 2025. Nel 2026 resta operativo solo il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap.
Conclusioni
Vendere casa prima dei 5 anni non significa automaticamente pagare l’imposta sulla plusvalenza. In molti casi tipici — abitazione principale, immobile ereditato — non è dovuta nulla; quando invece lo è, conoscere la differenza tra IRPEF e imposta sostitutiva del 26% e documentare le spese può fare una differenza notevole.
Poiché la normativa fiscale è complessa e in continua evoluzione, prima di firmare il rogito è sempre consigliabile rivolgersi a un commercialista o a un consulente fiscale, per valutare la tua situazione specifica e scegliere il regime più conveniente.
Articolo a cura di Maurizio Sala — KM Real Estate. Contenuto informativo, non sostitutivo di una consulenza fiscale personalizzata.
