L’Articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 introduce procedure semplificate per la regolarizzazione di difformità minori, grazie al Decreto Salva Casa. Scopri come regolarizzare il tuo immobile con la SCIA in sanatoria e la CILA tardiva.
Allo scopo di bilanciare la necessità di contrastare l’abusivismo edilizio con quella di rendere più accessibili le procedure di sanatoria, il Decreto Salva Casa (DL 69/2024 convertito in Legge 105/2024) ha introdotto importanti novità nel panorama urbanistico italiano.
La modifica più rilevante riguarda l’introduzione dell’Articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Questa nuova norma disciplina l’accertamento di conformità per interventi edilizi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo e, in specifici casi, anche per quelli con variazioni essenziali. L’obiettivo è ridurre il contenzioso e favorire la rigenerazione urbana, offrendo ai proprietari di immobili percorsi più snelli per la regolarizzazione, senza compromettere la sicurezza e la conformità normativa.
Il Decreto Salva Casa e l’introduzione dell’Articolo 36-bis
Il Decreto Salva Casa è intervenuto in modo significativo sul Testo Unico dell’Edilizia per semplificare le norme urbanistiche e ridurre il carico burocratico. Tra le disposizioni più attese spicca l’inserimento dell’Articolo 36-bis, pensato appositamente per gestire le irregolarità edilizie di entità minore o parziale.
Questa norma introduce meccanismi accelerati di regolarizzazione, come la SCIA in sanatoria, affiancandosi ad altri strumenti già esistenti come la CILA tardiva (disciplinata dall’articolo 6-bis) per le mere omissioni di comunicazione. Il tutto si inserisce in un quadro più ampio che include tolleranze costruttive ampliate e procedure di riordino, con l’obiettivo finale di recuperare e valorizzare il patrimonio immobiliare nazionale.
Cosa prevede l’Articolo 36 del DPR 380/2001 (Il vecchio Accertamento di Conformità)
Per comprendere appieno le novità, è utile ricordare cosa dice il “vecchio” Articolo 36 del DPR 380/2001. Questa norma disciplina la regolarizzazione degli interventi realizzati in assenza di permesso o in totale difformità dallo stesso. Per ottenere il permesso in sanatoria, l’opera deve rispettare un principio molto rigido: la doppia conformità simmetrica. Ciò significa che l’intervento deve essere conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della sua realizzazione, sia a quella attuale al momento della domanda.
Si tratta di una procedura pensata per casi di una certa gravità, come nuove costruzioni abusive, e prevede tempi certi per l’amministrazione comunale e sanzioni pecuniarie specifiche.
Le Novità introdotte dall’Articolo 36-bis del DPR 380/2001
Con l’introduzione dell’Articolo 36-bis, il legislatore ha voluto offrire una soluzione per tutte quelle difformità edilizie di entità minore, che non rientrano nella casistica dei gravi abusi. Ecco i punti chiave:
- Ambito di applicazione: La norma si applica a interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo abilitativo (permesso di costruire o SCIA), come piccole modifiche non sostanziali. In alcuni casi, può riguardare anche le variazioni essenziali (previste dall’articolo 32), ma con una procedura specifica.
- Procedura Semplificata: Viene introdotta la SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per le difformità parziali. Il proprietario può presentare una domanda corredata dall’asseverazione di un tecnico abilitato, pagando una sanzione pecuniaria proporzionale al valore dell’immobile.
- Doppia Conformità Attenuata: Per le variazioni essenziali, l’Articolo 36-bis richiede un permesso di costruire in accertamento di conformità condizionato. In questo caso, non è più necessaria la rigida doppia conformità simmetrica, ma una versione “attenuata”: l’opera deve essere conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e a quella urbanistica vigente al momento della domanda.
- Silenzio Assenso: Un’altra importante novità è il principio del silenzio-assenso. Se l’amministrazione comunale non si esprime entro i termini stabiliti (60 giorni), la domanda si intende accolta, salvo i casi in cui siano presenti vincoli paesaggistici o ambientali che richiedono pareri obbligatori.
Quando si applica l’Articolo 36-bis? Esempi pratici
Le nuove disposizioni del Salva Casa si applicano in scenari molto comuni nel patrimonio edilizio esistente. L’Articolo 36-bis trova impiego per:
- Interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, come lo spostamento di tramezzi interni, la modifica di finestre o lievi alterazioni volumetriche che rientrano nelle tolleranze di legge.
- Interventi con variazioni essenziali (ai sensi dell’articolo 32), come la trasformazione parziale di un locale commerciale in residenziale, a patto che sia consentito dagli strumenti urbanistici vigenti e non aumenti il carico urbanistico.
La domanda di regolarizzazione può essere presentata da un tecnico abilitato fino al termine di applicazione delle sanzioni amministrative. È importante verificare se la propria Regione ha recepito le novità con normative locali. Ad esempio, l’Articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 in Sicilia è stato integrato con la L.R. 27/2024, adattandolo alle procedure locali per le aree vincolate o sismiche.
Cosa significa fare una CILA in sanatoria (o CILA tardiva)?
Attenzione a non confondere la SCIA in sanatoria (Articolo 36-bis) con la CILA in sanatoria (o CILA tardiva). Quest’ultima è disciplinata dall’Articolo 6-bis del DPR 380/2001 ed è un procedimento ancora più semplice, pensato per regolarizzare interventi di manutenzione straordinaria eseguiti senza la preventiva comunicazione.
In pratica, se hai realizzato piccoli lavori per i quali era richiesta una CILA ma non l’hai presentata, puoi “sanare” l’omissione con la CILA tardiva, pagando una sanzione amministrativa fissa di 1.000 euro. L’intervento, in questo caso, deve essere già conforme alla normativa urbanistica, edilizia e igienico-sanitaria.
Esempi di interventi sanabili con la CILA tardiva:
- Apertura di una finestra su una parete secondaria.
- Spostamento di tramezzi interni non portanti.
- Installazione di un soppalco leggero in legno.
- Sostituzione di infissi con dimensioni leggermente diverse.
Quali abusi si possono sanare con il Decreto Salva Casa?
In sintesi, le possibilità di regolarizzazione offerte dal Decreto Salva Casa e dall’Articolo 36-bis riguardano principalmente:
- Difformità parziali: Sanabili con SCIA in sanatoria e pagamento di una sanzione proporzionale al valore dell’immobile (da un minimo di 1.032 a un massimo di 30.984 euro).
- Variazioni essenziali: Sanabili con permesso di costruire condizionato e il regime di doppia conformità attenuata.
- Piccole irregolarità e omissioni: Sanabili con la CILA tardiva (Articolo 6-bis) e una sanzione fissa.
Sono invece esclusi da queste procedure semplificate gli abusi totali o gli interventi realizzati in aree protette in modo incompatibile. Tuttavia, la nuova normativa facilita la sanatoria in presenza di vincoli paesaggistici, se questi sono stati imposti successivamente alla realizzazione dell’opera.
In conclusione, l’Articolo 36-bis rappresenta un’opportunità concreta per migliaia di proprietari di immobili con piccole difformità. Se hai dubbi sul tuo caso specifico, rivolgiti a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per una verifica di conformità e per avviare la pratica di sanatoria edilizia più adatta alle tue esigenze.
