Il contratto di locazione è un contratto tra due parti tramite cui il padrone di casa o locatario si impegna a far godere alla seconda parte ovvero al conduttore o inquilino il suo bene, per un periodo di tempo determinato in cambio di denaro.
In questo articolo vedremo quando un contratto di locazione non registrato è valido chiarendo tutti gli aspetti e i dubbi sui contratti di locazione.
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Secondo la normativa in diritto tributario se la durata del soggiorno è superiore a 30 giorni il contratto va obbligatoriamente registrato.
Ciò quindi chiarisce il primo dubbio: il contratto di locazione non registrato è valido solo se il soggiorno ha durata inferiore ai 30 giorni.
In caso contrario il contratto di locazione va obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate pagando l’imposta di registro e di bollo ad eccezione del regime a cedolare secca che sgrava sull’Irpef.
Inoltre la mancata registrazione del contratto determina la nullità dello stesso e conseguenze di carattere fiscale, sanzioni pecuniarie e nessuna tutela nei confronti di eventuali pretese da parte dell’inquilino.
Andiamo a vedere le conseguenze di un contratto non registrato.
Contratto di locazione non registrato: sanzioni per l’inquilino.
Un contratto di locazione non registrato e quindi pattuito a voce o tramite scrittura privata pone il proprietario in una situazione di maggiore rischio rispetto a quelli incorsi dall’inquilino.
Infatti in caso di contratto di locazione non registrato le sanzioni per l’inquilino riguarderebbero soltanto il pagamento del 50% dell’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate.
Infatti se a scadenza del contratto tutto va liscio e l’inquilino lascia la casa senza creare problemi, il proprietario può considerarsi fortunato e non incorrere in situazioni molto spiacevoli per aver affittato in nero.
Ma cosa succede se invece l’inquilino inizia ad arrancare pretese, ovvero
- non vuole più lasciare l’appartamento
- non paga il canone di locazione
- denuncia la mancata registrazione del contratto
Andiamo a vedere insieme i tre casi.
Contratto di locazione non registrato: le conseguenze.
In caso di contratto di locazione non registrato le conseguenze più onerose di natura fiscale, pecuniarie e legislative ricadono sul locatore.
Infatti qualora l’inquilino inizi ad arrancare pretese possono sorgere varie problematiche, come per esempio rifiuta di andare via, di pagare il canone di affitto o di denunciare l’assenza del contratto.
Infatti un contratto non registrato è nullo e quindi a livello legislativo non esiste.
Se la problematica è il mancato pagamento del canone di locazione, agli occhi della legge non esiste nessun titolo per pagare un affitto e dunque l’inquilino non avrebbe alcun motivo per corrispondere i canoni di locazione; in aggiunta potrebbe anche chiamare in causa il proprietario per farsi risarcire la somma.
Se decide di non andare via non è possibile nemmeno citare in giudizio l’inquilino in sfratto per morosità, in quanto non esistendo un contratto non esiste nemmeno la morosità.
In questo caso bisognerà registrare il contratto e successivamente citarlo in giudizio.
In caso invece di denuncia per assenza di contratto, le sanzioni salate, sono di tipo amministrativo. Per citarne alcune:
- Omessa o tardiva registrazione del contratto: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
- Occultamento, anche parziale, del canone dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
- Tardivo pagamento dell’imposta: 30% dell’imposta versata in ritardo
Quando un contratto di locazione non va registrato.
Ricordiamo invece quando un contratto di locazione non va registrato: quando il soggiorno dell’inquilino è inferiore ai 30 giorni.
In questi casi la legge non obbliga a registrare il contratto.
Se invece il soggiorno supera i 30 giorni, allora il contratto va necessariamente registrato, per evitare tutte le morosità legate all’evasione fiscale dell’affitto in nero.
Contratto di locazione non registrato e sfratto.
Nel caso in cui l’inquilino decida di non lasciare l’appartamento, il contratto di locazione non registrato precluderà lo sfratto. Ciò significa che il proprietario non potrà sfrattare per morosità l’inquilino in quanto non essendoci un contratto non c’è nemmeno la morosità verso l’azione illecita.
Potrà citarlo per occupazione sine titulo, ma si tratta di una procedura giuridica molto lenta per le tempistiche italiane.
L’opzione migliore in questi casi sarebbe registrare il contratto e successivamente citarlo in giudizio con sfratto per morosità.
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