Parlando di contratto preliminare di compravendita o compromesso, ci si riferisce ad un accordo immobiliare tra due parti, compratore e venditore, che stabilisce formalmente e legalmente la stipula futura del vero e proprio contratto di compravendita dell’immobile.
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Infatti il contratto preliminare non è altro che un accordo scritto, con cui le due parti si impegnano ad attuare la compravendita in sede notarile del bene immobile, momento in cui l’acquirente diviene il proprietario del bene a tutti gli effetti.
Infatti il contratto preliminare serve a tutelare ambo le parti, quella del compratore e quella del venditore il primo ad assicurarsi la vendita certa del bene il secondo al suo acquisto.
Ma vediamo più nel dettaglio.
Cosa vuol dire preliminare di vendita?
Molteplici sono i dubbi dietro l’acquisto di un bene, ma nello specifico cosa vuol dire preliminare di vendita di un immobile?
Il contratto preliminare di vendita o scrittura privata o compromesso non sono altro che termini per indicare la stessa cosa e che definiscono appunto un accordo in via formale, redatto su carta scritta, che impegna acquirente e venditore a stipulare il contratto definitivo
di vendita davanti ad un notaio.
Il contratto preliminare non trasferisce direttamente la proprietà, cosa che accade col contratto successivo redatto in sede notarile, ma stabilisce di comune accordo delle condizioni di vendita e acquisto dell’immobile entro determinati tempi. Il contratto preliminare è vincolante.
Qualora uno delle due parti oppone rifiuto a seguito del preliminare, l’atra parte potrà appellarsi ad un giudice.
Registrazione del preliminare di vendita
Attraverso il contratto preliminare di vendita le due parti sono obbligate a stipulare il rogito in sede notarile.
Ma per avere validità il preliminare dovrà essere registrato.
La registrazione del preliminare di vendita deve avvenire entro 20 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto o entro 30 giorni se sottoscritto con atto notarile.
La registrazione avviene sul sito dell’ Agenzia delle Entrate accedendo da qui o recandoti direttamente presso i loro uffici.
Chi deve registrare il contratto preliminare di compravendita
In linea generale, chi deve registrare il contratto preliminare di vendita?
Teoricamente spetta all’acquirente come anche la scelta del notaio se non precedentemente definite in modo diverso. Attenzione, ciò non significa che le spese vertono tutte sull’acquirente.
Non esiste una legge in merito. L’uso comune è che le imposte di registro vengano divise a metà, anche le marche da bollo, mentre lo 0,50% su caparra confirmatoria e il 3% su acconto toccano all’acquirente.
Mancata registrazione del contratto preliminare: conseguenze
La registrazione del contratto preliminare di compravendita è un passo fondamentale e obbligatorio per conferire validità legale all’accordo.
La mancata registrazione del contratto preliminare può comportare alcune conseguenze significative per le parti coinvolte.
Innanzitutto, se il contratto preliminare non viene registrato entro i termini previsti dalla legge, potrebbe essere considerato nullo.
Ciò significa che le condizioni stabilite nel contratto preliminare non avranno alcun effetto legale. Questo può comportare perdite finanziarie e disagi significativi, sia per il venditore che per l’acquirente.
Inoltre, la mancata registrazione può comportare sanzioni e multe da parte dell’Agenzia delle Entrate. Le sanzioni possono variare a seconda delle leggi regionali e nazionali, ma in generale, è importante rispettare rigorosamente i tempi e i requisiti per la registrazione al fine di evitare conseguenze legali negative.
Pertanto, è fondamentale che le parti coinvolte, in particolare l’acquirente, si assicurino di registrare il contratto preliminare in modo tempestivo e corretto per evitare problemi futuri.
Preliminare di vendita con caparra
Quando si parla di preliminare di vendita con caparra ci si riferisce all’importante elemento della caparra confirmatoria.
La caparra è un importo versato dall’acquirente al venditore come segno di impegno e conferma dell’intenzione di procedere all’acquisto dell’immobile.
La caparra è una garanzia per il venditore che l’acquirente manterrà l’impegno e completerà la transazione.
Se, per qualsiasi motivo, l’acquirente decide di ritirarsi dalla transazione dopo aver versato la caparra, il venditore potrebbe trattenere l’importo come risarcimento per l’opportunità persa di vendere l’immobile ad altri acquirenti.
Tuttavia, se è il venditore a non onorare l’accordo, generalmente dovrà restituire il doppio dell’importo della caparra all’acquirente come risarcimento.
Caparra confirmatoria: quando serve?
A cosa serve quindi la caparra confirmatoria?
Serve nello specifico a tutelare entrambe le parti coinvolte e a garantire che entrambe mantengano i propri impegni durante il processo di compravendita.
È importante che le condizioni relative alla caparra siano chiaramente specificate nel contratto preliminare, compreso l’importo, il metodo di pagamento e le circostanze in cui può essere rimborsata o trattenuta.
Durata massima del contratto preliminare
Per quanto riguarda la durata massima del contratto preliminare essa può variare a seconda degli accordi tra le parti.
In genere, il contratto preliminare in campo immobiliare ha una durata limitata nel tempo stabilita dalle due parti, ma talvolta non viene stabilita affatto. Certamente è premura di acquirente e venditore definire delle condizioni e concludere l’affare, teoricamente nei tempi minori possibili.
È fondamentale che le parti rispettino dunque i termini e le scadenze del contratto preliminare se specificato, altrimenti potrebbero verificarsi situazioni di inadempienza che potrebbero comportare conseguenze legali caso in cui una delle due parti non sia soddisfatta, in assenza soprattutto di un tempo entro cui passare al rogito.
La durata del contratto preliminare dovrebbe essere negoziata e concordata in modo chiaro e trasparente al momento della sua stipula.
Contratto preliminare ad effetti anticipati
Invece il contratto preliminare ad effetti anticipati è un tipo di accordo che conferisce alcuni effetti immediati prima della conclusione del contratto definitivo di compravendita.
Questo tipo di contratto è spesso utilizzato quando ci sono circostanze particolari che richiedono l’anticipazione di alcuni aspetti della transazione.
Gli effetti anticipati possono includere l’occupazione anticipata dell’immobile da parte dell’acquirente o la consegna di determinati documenti o oggetti chiave.
Ad esempio, se l’acquirente ha bisogno di trasferirsi nell’immobile prima della firma del contratto definitivo, è possibile includere una clausola che consente questa anticipazione.
È importante notare che il contratto preliminare ad effetti anticipati deve essere redatto con attenzione e che tutte le condizioni e le tempistiche devono essere chiaramente definite nel contratto stesso.
Inoltre, è consigliabile che il contratto sia supervisionato da un legale esperto per garantire che tutti i dettagli siano adeguatamente coperti e che i diritti e gli obblighi di entrambe le parti siano protetti e rispettati.
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