Quando si parla di diritti nel campo delle vendite e degli acquisti immobiliari, talvolta ci si imbatte nel diritto di prelazione; infatti i dubbi al riguardo sono molteplici e in questi casi la legge si esprime chiaramente.
Vediamo insieme che cos’è il diritto di prelazione sugli immobili e come funziona nel caso di affitti e vendite immobiliari.
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Intanto il diritto di prelazione nel campo immobiliare è una condizione per cui un soggetto ha la precedenza sull’acquisto di un immobile rispetto ad altri.
Ciò si verifica quando un’abitazione o un locale è gravato da prelazione, inserito talvolta come clausola sul contratto e per il quale se il proprietario decide di vendere l’immobile.
Il soggetto che ha avuto in affitto per tanto tempo il bene è preferito come compratore.
Ciò significa che a parità di condizioni l’affittuario o “prelazionario” è preferito ad altri nella compravendita nel caso in cui il proprietario o “prelazionante” decidesse di vendere il bene.
Diritto di prelazione: acquisto immobile.
Capita spesso che per l’acquisto di un immobile penda il diritto di prelazione.
Ciò si verifica in determinati contesti; per esempio nel caso di prelazione urbana, in cui sul contratto di affitto dell’immobile vi è questa clausola.
Nello specifico il diritto di prelazione sussiste per esempio quando il proprietario di un immobile decide di venderlo e l’affittuario che ha abitato per molti anni in quella casa, viene preferito come acquirente rispetto ad altri.
Anche nel caso di immobili ereditati e che figurano i coeredi con le loro quote abitative, se uno di essi decide di vendere la propria, varrà il diritto di prelazione; in questo caso il Codice Civile prevede che prima di vendere a terzi, l’erede debba consultare i coeredi per verificarne l’interesse ad acquistare la quota.
Diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo.
Si definisce prelazione urbana e consiste nel diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo.
Si tratta del caso di acquisto di un immobile in cui l’affittuario è preferito come compratore rispetto ad altri quando il proprietario decide di vendere l’abitazione.
In questi casi per esercitare il diritto, il proprietario deve mostrare l’intenzione di non rinnovare il contratto e l’affittuario non deve possedere altri immobili di proprietà.
Il proprietario dovrà comunicare tramite raccomandata l’offerta di vendita, mentre l’affittuario ha tempo compreso fra 30 e 60 giorni per decidere se accettare la proposta.
Diritto di prelazione immobili confinanti.
Per quanto riguarda il diritto di prelazione sugli immobili confinanti, il proprietario non può esercitare il diritto su immobili all’interno del suo stesso edificio condominiale.
Ciò significa che nel caso in cui voglia vendere un appartamento nel suo stesso condominio non varrà il diritto di prelazione.
Esso può valere soltanto all’interno di un contratto sancito tra i proprietari di immobili confinanti.
Diritto di prelazione di immobili commerciali.
Invece parlando di diritto di prelazione sugli immobili commerciali la situazione è molto simile a quella degli immobili ad uso abitativo.
Questo significa che nel caso di affitto di un locale commerciale, alla scadenza del contratto, il proprietario dovrà proporre l’immobile all’affittuario che potrà decidere di acquistarlo o meno.
Anche in questo caso il proprietario dovrà inviare la proposta di acquisto tramite raccomandata, e l’affittuario entro 30-60 giorni dovrà accettare o rifiutare la proposta.
Diritto di prelazione su un immobile pignorato.
In Italia i beni pignorati finiscono all’asta.
Le aste sono di due tipologie: pubbliche e private. Per le aste pubbliche generalmente non vale il diritto di prelazione su un immobile pignorato, nemmeno nei confronti di un coniuge o del figlio del debitore.
Nonostante ciò la Cassazione ha stabilito che il giudice se lo ritiene opportuno può far valere il diritto di prelazione sulle esecuzioni pubbliche.
Nel caso delle private può accadere invece che a parità di offerta, si aggiudica la casa uno dei soggetti a cui viene concessa “la preferenza” sugli altri.
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