Legge Bilancio 2019: immobili commerciali cedolare secca

NOVITA' CEDOLARE SECCA 2019

La cedolare secca

La cedolare secca è sostanzialmente una imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro dovuta sulle locazioni, di tipo opzionale, che viene applicata sui redditi derivanti da locazioni di immobili di civile abitazione, in cui locatore e locata La cedolare secca è sostanzialmente una imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro dovuta sulle locazioni, di tipo opzionale, che viene applicata sui redditi derivanti da locazioni di immobili di civile abitazione, in cui locatore e locatario siano perso-ne fisich rio siano perso-ne fisiche che non agiscono nel regime d’impresa.

La cedolare secca è nata nel 2011, attraverso il decreto-legislativo n. 23 del medesimo anno, ed è, a tutti gli effetti, una imposta sostitutiva utilizzabile, opzionalmente, per tassare i redditi che derivano dalla locazione di immobili, se locatore e locatario sono persone fisiche, se l’immobile è posseduto o detenuto dal locatore e condotto dal locatario non in regime d’impresa e se, infine, facendo riferimento alle condizioni generali, l’immobile è di tipo abitativo.

Si tratta, dunque, di una tassazione come già detto facoltativa e alternativa a quella ordinaria che solitamente avviene attraverso l’imposta sul reddito delle persone fisi-che, Irpef, che prevede una serie di scaglioni di reddito a cui è collegata una imposta progressiva. La cedolare secca, quindi, si contrappone alla tassazione ordinaria in quanto utilizza una aliquota unica ossia proporzionale, sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, che, però, si divide in due:
la prima aliquota è quella del 10 per cento, aliquota così ridotta fino al 2019, rispetto all’originario 15 per cento, grazie all’ultimo intervento della legge di bilancio per il 2018, n. 205 del 2017, ed è applicabile ai contratti che sono stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, , relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica;

la seconda è fissata al 21 per cento, ed è applicabile in modo generale in tutti i casi diversi da quelli a cui si applica l’aliquota ridotta di cui si è detto nell’alinea precedente.

L’opzione per la cedolare secca è riservata al locatore, persona fisica, che risulta detenere l’immobile attraverso un diritto di proprietà ovvero attraverso altro diritto reale di godimento, come ad esempio l’usufrutto. Una ulteriore e fondamentale condizione è, però, che il fabbricato non sia detenuto in regime d’impresa o nell’ambito dell’arte e della professione. Non possono, quindi, accedere alla cedolare secca in commento i soggetti, persone fisiche, che procedono alla locazione dei fabbricati ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività d’impresa, dell’arte o della professione, nonché le società di persone e le società di capitali, così come gli enti commerciali e non commerciali.

E’ bene invece far presente che qualora siano presenti più soggetti titolari di vari di-ritti sul medesimo fabbricato, la cedolare secca può essere applicata in modo separato da ciascun locatore a nulla rilevando, quindi, che uno o più dei comproprietari decidano di mantenere la tassazione attraverso l’Irpef e le relative addizionali.

2. Le novità 2019
Abstract
La legge di bilancio per il 2019, n. 145 del 2018, ha esteso l’applicazione della cedolare secca con aliquota del 21 per cento anche alle locazioni di negozi, categoria catastale C/1, sempre che i contratti vengano stipulati nel 2019.

Per quanto riguarda gli immobili per cui può essere esercitata l’opzione per la tassa-zione “sostitutiva” attraverso la cedolare secca, la norma stabilisce si debba trattare, prima dell’intervento della legge di bilancio per il 2019, n. 145 del 30 dicembre 2018, di immobili solo ad uso abitativo. Si tratta, quindi, dei fabbricati accatastati nella categoria catastale “A”, fatta esclusione della categoria “A10”, che vengano locati per finalità abitative, e le relative pertinenze.

Le categorie catastali delle abitazioni
A/1
Abitazioni di tipo signorile
A/2
Abitazioni di tipo civile
A/3
Abitazioni di tipo economico
A/4
Abitazioni di tipo popolare
A/5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6
Abitazioni di tipo rurale
A/7
Abitazioni in villini
A/8
Abitazioni in ville

Come chiarito dall’Amministrazione finanziaria, sono escluse dal regime sostitutivo in parola le locazioni di fabbricati ad uso abitativo ma il cui locatario risulti essere un soggetto che esercita attività d’impresa, a nulla rilevando, in questo caso, l’utilizzo che lo stesso locatore effettua dell’immobile locato.

A tale proposito la Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia, con pronuncia n. 470/03/14 aveva riconosciuto, in capo al locatore, la possibilità di optare per la ce-dolare secca
anche se il locatario risultava esse un’impresa che, però, utilizzava il fabbricato ad uso foresteria. Con la circolare n. 12/E del 2016, l’Agenzia delle entrate ha fornito, poi, una risposta chiara sull’applicazione della cedolare secca in presenza di conduttore che, ancorché agendo nell’esercizio di impresa o lavoro autonomo, utilizzi l’immobile per finalità abitative di collaboratori, dipendenti, fornitori e clienti.

L’Agenzia, con il documento di prassi citato, premettendo che «l’imposta applicata nella forma della “cedolare secca” sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisi-che e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato, nonché le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione», ha confermato la propria presa di posizione di cui alla precedente circolare n. 26 del 2011, ribadendo che non è possibile estendere, in via interpretativa, la disposizione legislativa che ha individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l’ambito applicativo della cedolare secca stessa. Viene, dunque, esclusa la possibilità che l’imposizione sostitutiva possa essere estesa ai contratti di locazione stipulati con conduttori che operano nell’esercizio di attività di impresa e di lavoro autonomo.

Cedolare secca – Contratti coinvolti e contratti esclusi

Contratti di locazione coinvolti
Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze. Il locatore può esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca in relazione ai contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità. In tal caso, infatti, è soddisfatto il requisito della
destinazione dell’immobile all’uso abitativo previsto dalla norma.

Contratti di locazione esclusi
Sono esclusi gli immobili che, pur avendo requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente
dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti

La già richiamata legge di bilancio per il 2019, n. 145 dello scorso anno, è però inter-venuta proprio sull’ambito di applicazione della cedolare secca, stabilendo, al comma 59 dell’articolo 1, che il canone di locazione derivante da contratti stipulati per la locazione di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, ossia “negozi e botteghe”, può essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21 per cento.

La norma, che apre così l’imposizione sostitutiva anche a tale categoria di fabbricati, pone del ben precise condizioni. Innanzitutto, la norma è applicabile ai negozi di superficie non superiore a 600 metri quadri, escluse le pertinenze, ma include anche queste ultime qualora siano locate congiuntamente al negozio. La seconda condizione riguarda l’ambito temporale di applicazione della nuova normativa: essa riguarda i canoni di locazione derivanti da contratti stipulati nell’anno 2019, sempre che alla data del 15 ottobre 2018 non risulti in corso un contratto di locazione non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile coinvolti nel contratto stipulato nel 2019, e che tale contratto non risulti interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza.

Si tratta, dunque, di una clausola antiabuso, volta ad evitare che locatore e locatario si accordino per l’interruzione anticipata del contratto in corso alla data indicata dalla norma, ossia del 15 ottobre 2018, al fine di porre in essere un nuovo contratto che possa rientrare nel regime agevolato.

Volendo ragionare al contrario, se un contratto di locazione di un negozio risulta es-sere naturalmente scaduto prima del 15 ottobre 2018 ovvero se un contratto di loca-zione scade naturalmente dopo tale data e prima del 31 dicembre 2019, il locatore può accedere alla cedolare secca sempre che, naturalmente, il nuovo contratto di locazione sia stipulato nel corso dell’anno 2019. La norma, infatti, prescrive letteralmente che la cedolare secca può essere applicata, facoltativamente, in sostituzione della tassazione ordinaria, per i «contratti stipulati nell’anno 2019» e non dall’anno 2019.

Si ricorda che…
-La cedolare secca si applica facoltativamente su espressa opzione del locatore. In caso di più locatori, ognuno può esercitare autonomamente l’opzione.
-La cedolare secca si applica con due aliquote diverse: il 10 e il 21 per cento. La legge di bilancio ha esteso l’applicazione di questa seconda aliquota anche alla locazione di negozi (Michele Brusaterra, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Fisco”, 14 gennaio 2019)"