Vendere casa appena comprata è legale in Italia in qualsiasi momento, anche il giorno dopo il rogito. Il problema non è la legge civile ma il Fisco: se la vendita avviene prima di 5 anni dall’acquisto, puoi perdere le agevolazioni prima casa e dover pagare la tassa sulla plusvalenza. Con la giusta pianificazione (residenza e riacquisto entro 12 mesi) entrambi i costi si possono azzerare.
In sintesi
| Situazione | Conseguenza fiscale | Come evitarla |
|---|---|---|
| Vendi prima casa agevolata entro 5 anni | Decadenza dalle agevolazioni + sanzione del 30% | Riacquistare un’abitazione principale entro 1 anno |
| Vendi con guadagno entro 5 anni | Plusvalenza tassata (26% o IRPEF) | Averci abitato come residenza per la maggior parte del periodo |
| Vendi con mutuo in corso | Estinzione anticipata al rogito | Nessuna penale per mutui prima casa stipulati dal 2 febbraio 2007 |
| Hai fatto lavori con Superbonus | Plusvalenza tassabile per 10 anni dalla fine lavori | Abitazione principale per la maggior parte del periodo, o successione |
Indice dei contenuti
Si può vendere casa appena comprata?
Sì: nessuna norma impone un periodo minimo di possesso prima di rivendere un immobile. Il proprietario può cederlo quando vuole, anche a pochi giorni dal rogito. I vincoli dei “5 anni” di cui si sente parlare sono esclusivamente fiscali e riguardano due aspetti distinti: le agevolazioni prima casa e la plusvalenza.
Vale la pena tenerli separati, perché hanno regole e soluzioni diverse:
- Agevolazioni prima casa: contano solo se hai acquistato con il beneficio (imposta di registro al 2% o IVA al 4%).
- Plusvalenza: conta per qualunque immobile venduto a un prezzo superiore a quello pagato, agevolato o no.
Nella nostra esperienza di agenzia a Milano, le rivendite entro i 5 anni nascono quasi sempre da eventi non previsti: un trasferimento di lavoro, una famiglia che cresce, una separazione. Quasi nessuno le ha pianificate al momento dell’acquisto, ed è per questo che conviene conoscere le regole prima di mettere l’immobile sul mercato.
Cosa succede se vendi la prima casa prima di 5 anni?
Se vendi un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi 5 anni, perdi i benefici fiscali e devi restituire le imposte risparmiate, più una sanzione del 30% e gli interessi. La decadenza non scatta se entro un anno dalla vendita acquisti un’altra abitazione da destinare ad abitazione principale. La regola è contenuta nella nota II-bis, comma 4, all’art. 1 della Tariffa allegata al Testo unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986).
Cosa sono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni prima casa sono un regime fiscale di favore per chi acquista l’abitazione in cui andrà a vivere. In concreto:
- acquisto da privato (o da impresa in esenzione IVA): imposta di registro al 2% sul valore catastale invece del 9%, imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 € ciascuna;
- acquisto da impresa costruttrice con IVA: aliquota IVA al 4% invece del 10% (22% per le abitazioni di lusso).
Per mantenerle, oltre a non vendere entro 5 anni, bisogna trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto (se non ci si risiede già).
Quanto costa perdere le agevolazioni prima casa?
| Tipo di acquisto | Imposta agevolata → ordinaria | Differenza da versare | Più |
|---|---|---|---|
| Da privato | Registro 2% → 9% (su valore catastale) | 7% | Sanzione 30% della differenza + interessi |
| Da impresa con IVA | IVA 4% → 10% (sul prezzo) | 6% | Sanzione 30% della differenza + interessi |
| Under 36 (esenzione totale) | Esenzione → imposte ordinarie | 9% registro o differenza IVA | Sanzione 30% + interessi |
L’agevolazione under 36 (D.L. 73/2021) non è più disponibile per i nuovi acquisti ma chi ne ha beneficiato resta soggetto al vincolo dei 5 anni: in caso di decadenza perde l’intera esenzione, non solo la differenza di aliquota.
Come evitare la decadenza: il riacquisto entro un anno
Per conservare le agevolazioni devi acquistare un’altra abitazione da adibire ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data del rogito di vendita. Contano le date dei rogiti, non quella del preliminare: un compromesso firmato entro l’anno non basta se l’atto definitivo arriva dopo.
Attenzione a una confusione frequente. La legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116) ha portato da uno a due anni il termine per vendere la vecchia prima casa quando si compra prima la nuova. Per il caso inverso (prima vendi, poi ricompri) l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il termine resta di un anno (risposte a interpello n. 297/2025 e 314/2025).
| Sequenza | Termine | Fonte |
|---|---|---|
| Prima vendi la casa agevolata, poi ricompri | 1 anno dalla vendita | Nota II-bis, c. 4, TUR |
| Prima compri la nuova casa agevolata, poi vendi la vecchia | 2 anni dal nuovo acquisto | L. 207/2024, art. 1, c. 116 |
Il credito d’imposta per il riacquisto
Chi vende la prima casa agevolata e ne riacquista un’altra con le stesse agevolazioni entro un anno ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto (art. 7, L. 448/1998). Il credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto e si può usare per pagare il registro del nuovo rogito o in compensazione.
Se sai già che non riuscirai a ricomprare
Se prima della scadenza dell’anno capisci che non riacquisterai, puoi presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui è stato registrato l’atto e pagare la differenza d’imposta con gli interessi, senza la sanzione del 30% (risoluzione 105/E/2011). Se il termine è già scaduto, la sanzione si può comunque ridurre con il ravvedimento operoso.
Plusvalenza immobiliare: quando si paga se vendi prima di 5 anni?
La plusvalenza immobiliare è il guadagno tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto di un immobile, ed è tassata se vendi entro 5 anni dall’acquisto. Non si paga se l’immobile è stato la tua abitazione principale (o di un familiare) per la maggior parte del periodo di possesso, oppure se l’hai ricevuto in successione. La norma di riferimento è l’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/1986).
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza tassabile si ottiene così:
Prezzo di vendita − (prezzo di acquisto + costi inerenti documentati)
Tra i costi inerenti rientrano, se documentati:
- onorario del notaio per l’atto di acquisto;
- provvigione dell’agenzia immobiliare pagata all’acquisto;
- imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate al rogito;
- spese per interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione, pagate con bonifico tracciabile.
Il prezzo di vendita è la variabile che pesa di più sul calcolo: per stimarlo in modo realistico prima di decidere, puoi partire da una valutazione professionale del tuo immobile a Milano.
Come viene tassata
Il venditore può scegliere tra due regimi:
- Imposta sostitutiva del 26%, versata tramite il notaio al momento del rogito (aliquota in vigore dal 2023; in precedenza era il 20%).
- Tassazione ordinaria IRPEF, inserendo la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi con le aliquote a scaglioni.
L’imposta sostitutiva è quasi sempre più conveniente per chi ha redditi medio-alti; la tassazione ordinaria può convenire con redditi bassi o nulli nell’anno della vendita. La scelta va valutata con il notaio o il commercialista.
Come non pagare la plusvalenza
Il modo legale per azzerare la tassa sulla plusvalenza, anche vendendo prima dei 5 anni, è dimostrare che l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del tempo tra acquisto e vendita. Se hai posseduto la casa per 2 anni, ad esempio, devi averci avuto la residenza per più di 12 mesi. La prova principale è la residenza anagrafica, ma conta l’effettiva dimora abituale.
Il caso Superbonus: 10 anni invece di 5
Dal 1° gennaio 2024 (L. 213/2023, art. 1, commi 64-67) è tassabile anche la plusvalenza su immobili oggetto di interventi Superbonus, se la vendita avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori. Anche qui restano esclusi gli immobili ricevuti in successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni. Se hai comprato da poco un’unità in un condominio “superbonussato”, verifica la data di fine lavori prima di rivendere.
Si può vendere casa con il mutuo ancora da pagare?
Sì: puoi vendere casa con il mutuo in corso, perché il debito residuo viene estinto al rogito con il denaro versato dall’acquirente. Per i mutui stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 per acquistare o ristrutturare l’abitazione, la banca non può applicare penali di estinzione anticipata (art. 7, D.L. 7/2007, la cosiddetta “Legge Bersani”, convertito dalla L. 40/2007).
Il percorso tipico è questo:
- chiedi alla banca il conteggio di estinzione aggiornato alla data del rogito;
- al rogito, parte del prezzo viene versata direttamente alla banca (spesso con un assegno circolare intestato all’istituto);
- la banca rilascia la quietanza e cancella l’ipoteca con la procedura semplificata (art. 40-bis TUB), senza costi per il venditore.
Esistono anche alternative all’estinzione: l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente (se la banca lo accetta) o la portabilità su un nuovo immobile, se l’istituto la prevede. Se il mutuo è stato stipulato prima del 2007, verifica le condizioni del contratto: per quei finanziamenti valgono le penali ridotte previste dagli accordi ABI successivi alla riforma.
Esempio pratico: quanto costa vendere casa dopo 2 anni
Prendiamo lo scenario peggiore: prima casa comprata da privato con le agevolazioni, rivenduta dopo 2 anni senza averci mai preso la residenza e senza riacquistare entro un anno.
Ipotesi
- Valore catastale: 100.000 €
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Costi inerenti documentati all’acquisto (notaio, agenzia, imposte): 6.000 € (valore ipotetico ai fini dell’esempio)
- Prezzo di vendita: 180.000 €
| Voce di costo | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Differenza imposta di registro | (9% − 2%) × 100.000 € | 7.000 € |
| Sanzione per decadenza | 30% × 7.000 € | 2.100 € |
| Imposta sostitutiva sulla plusvalenza | 26% × (180.000 − 150.000 − 6.000) € | 6.240 € |
| Totale stimato (interessi esclusi) | 15.340 € |
Lo stesso immobile, venduto dopo aver avuto la residenza per la maggior parte dei 2 anni e con riacquisto di una nuova abitazione principale entro 12 mesi, avrebbe un costo fiscale di 0 € per entrambe le voci. Senza i 6.000 € di costi documentati, la plusvalenza tassabile salirebbe a 30.000 € e l’imposta a 7.800 €: conservare fatture e ricevute dell’acquisto vale denaro.
Checklist: come vendere casa appena comprata senza pagare tasse
- Verifica la data del rogito di acquisto e calcola quanto manca ai 5 anni: a volte attendere pochi mesi risolve tutto.
- Controlla la residenza: se non l’hai ancora spostata, valuta di farlo, perché conta per la plusvalenza e per i 18 mesi della prima casa.
- Pianifica il riacquisto in modo che il nuovo rogito cada entro 12 mesi dalla vendita.
- Raccogli i documenti di spesa (atto, fatture del notaio e dell’agenzia, bonifici dei lavori) per ridurre la plusvalenza.
- Chiedi il conteggio di estinzione del mutuo con anticipo, per sapere quanto incasserai davvero.
- Verifica Superbonus e bonus edilizi sull’immobile o sulle parti comuni del condominio.
- Fai un confronto con notaio o commercialista prima di firmare il preliminare, non dopo.
Per un quadro completo delle regole sulle agevolazioni, la fonte ufficiale è la guida dell’Agenzia delle Entrate “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”.
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Articolo a cura di Maurizio Sala, KM Real Estate — Agenzia immobiliare, Corso di Porta Nuova 16, Milano. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la consulenza di un notaio o di un commercialista.
5. FAQ
Dopo quanto tempo si può rivendere una casa comprata?
In qualsiasi momento: la legge italiana non prevede un periodo minimo di possesso. Il limite dei 5 anni è solo fiscale. Se vendi prima, rischi di perdere le agevolazioni prima casa (se le hai usate) e di pagare la tassa sulla plusvalenza, a meno che tu non riacquisti entro un anno e abbia avuto lì la residenza.
Se vendo la prima casa prima di 5 anni, quanto tempo ho per ricomprare?
Hai 12 mesi dalla data del rogito di vendita per acquistare un’altra abitazione principale e conservare le agevolazioni. Il termine di 2 anni introdotto dalla legge di Bilancio 2025 riguarda solo il caso opposto: compri prima la nuova casa e vendi dopo quella vecchia, già acquistata con i benefici prima casa.
Si paga la plusvalenza se si vende la prima casa prima di 5 anni?
No, se l’immobile è stato la tua abitazione principale, o quella di un familiare, per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita. In caso contrario, il guadagno è tassato con imposta sostitutiva del 26% versata tramite notaio oppure con l’IRPEF ordinaria. Le spese documentate di acquisto e ristrutturazione riducono l’importo tassabile.
Si può vendere una casa con il mutuo non ancora estinto?
Sì. Al rogito il debito residuo viene saldato con il prezzo pagato dall’acquirente e la banca cancella l’ipoteca con procedura semplificata e gratuita. Per i mutui casa stipulati da persone fisiche dal 2 febbraio 2007 non sono dovute penali di estinzione anticipata, grazie alla Legge Bersani. In alternativa, l’acquirente può accollarsi il mutuo.
Cosa succede se non riesco a ricomprare entro un anno?
Decadi dalle agevolazioni: paghi la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, gli interessi e una sanzione del 30%. Se però presenti un’istanza all’Agenzia delle Entrate prima che scada l’anno, puoi versare solo imposta e interessi, senza sanzione. A termine scaduto puoi ancora ridurre la sanzione con il ravvedimento operoso.
