Ogni immobile costruito sul territorio, presenta una propria destinazione d’uso. Infatti con questo termine si indica precisamente la funzione e le attività che si possono svolgere al suo interno. Può dunque capitare di voler effettuare un cambio di destinazione d’uso e domandarsi i costi di questa pratica.
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Ma procediamo con ordine. Le destinazioni d’uso possono classificarsi in sei tipologie:
Residenziale
Commerciale all’ingrosso e depositi
Commerciale al Dettaglio
Turistico Ricettiva
Industriale e artigianale
Direzionale di servizio
Agricola
Il cambio di destinazione d’uso può essere urbanisticamente rilevante o non rilevante, a seconda del passaggio da una categoria all’altra o se si resta nella stessa categoria. Inoltre è sempre necessario valutare l’adeguatezza degli spazi da cui dipendono le condizioni igienico sanitarie e l’illuminazione del futuro locale. Di conseguenza in molti casi sarà opportuno portare avanti anche dei lavori edili di costruzione/ristrutturazione.
In questo scenario affidarsi ad un tecnico professionista è dunque essenziale. La pratica può essere richiesta ad un architetto, ingegnere o geometra. I costi per il cambio destinazione
d’uso sono:
- la parcella da versare al tecnico professionista che si occuperà della pratica catastale, della valutazione degli impianti energetici, dell’Attestato di Prestazione Energetica, del certificato di agibilità ed eventualmente dei progetti edili.
- la spesa di un’eventuale ristrutturazione/ampliamento/costruzione
- gli oneri urbanistici che variano da comune a comune
I costi specifici possono essere valutati tramite dei preventivi presso uno studio tecnico.
Come cambiare destinazione d’uso di un immobile
A seconda del tipo di destinazione d’uso che si vuole ottenere, la pratica tecnica da intraprendere è diversa. Approfondiamo insieme come cambiare la destinazione d’uso di un immobile.
Innanzitutto il cambio di destinazione d’uso è sicuramente più semplice, sempre ammesso e generalmente meno costoso quando si passa da una destinazione d’uso ad un’altra all’interno della stessa categoria: per esempio da bar a pizzeria. In questo caso basterà presentare la SCIA o CILA senza passare per il Comune.
Diversamente, se il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante, per esempio da abitazione a locale commerciale, anche in assenza di lavori edili, bisognerà presentare il permesso di costruire in Comune.
Vi sono delle situazioni in cui non è ammesso il cambio di destinazione d’uso, e cioè quando:
- Il PRG o Regolamento urbanistico non lo permette. Per capire se ci sono vincoli o limiti di costruzione sull’immobile bisogna recarsi all’ufficio tecnico del Comune.
- l’immobile non ha le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge, e stabilite da comune a comune (come per esempio le superfici minime)
- il contratto condominiale vieta il cambio di destinazione qualora si volesse operare in un condominio.
Dunque per cambiare la destinazione d’uso è indispensabile affidarsi ad un tecnico, come un architetto, ingegnere o geometra in grado di compiere il lavoro burocratico e progettuale.
Da ufficio ad abitazione
Nel caso in cui opti per il cambio di destinazione d’uso da un ufficio ad abitazione l’iter da seguire è quello urbanistico rilevante. Le due destinazioni non rientrano nelle stessa categoria urbanistica (esempio bar-trattoria), dunque bisognerà richiedere il permesso per costruire in Comune (dopo essersi assicurati che il PRG lo permette). Successivamente bisognerà recarsi all’Ufficio del Catasto per modificare i valori e i parametri catastali, e qualora il cambio di destinazione d’uso avvenga con opere edilizie, richiedere i vari permessi in Comune.
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Maurizio Sala
