Condominio: i lavori del lastrico solare

Corte di Cassazione – Sezione II Civile - Ordinanza 4 marzo 2020, n. 6088

I lavori del lastrico solare vanno sempre ripartiti tra proprietario e condominio

La Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con l'ordinanza 6088 del 4 marzo 2020 ha stabilito il principio sancito dalle sezioni unite della stessa Corte nella sentenza 9449 del 10/05/2016 , confermando che le spese per la riparazione e ricostruzione della superficie di copertura dell'edificio vanno imputate al proprietario del lastrico solare e al condominio, secondo il criterio indicato dall'articolo 1126 del Codice civile, anche nel caso in cui gli interventi necessari da realizzare dipendano da un difetto costruttivo del fabbricato, che sia conosciuto e tollerato dal titolare dello stesso lastrico, salvo prova contraria della specifica imputabilità soggettiva.

I fatti

La titolare dell'appartamento sottostante il lastrico solare in proprietà esclusiva, avendo ragione di temere per le infiltrazioni d'acqua subite dalla sua unità immobiliare, provvedeva a denunciare il danno temuto al Tribunale di Teramo, ai sensi dell'articolo 1172 del Codice civile, per ottenere una pronuncia che intimasse l'esecuzione immediata dei lavori di messa in sicurezza del lastrico.

Le decisioni di primo e secondo grado

All'esito della trattazione, il Tribunale accoglieva la domanda cautelare della ricorrente condannando le proprietarie del lastrico solare a realizzare i lavori necessari ad eliminare il vizio di costruzione della superficie di copertura dell'edificio, per come indicato nella perizia tecnica di accertamento.
Successivamente, le proprietarie del lastrico proponevano appello, citando non solo la titolare dell'appartamento ma anche gli altri condòmini, nella convinzione che le spese per la riparazione del difetto del lastrico dovessero essere ripartite tra i condòmini, ai sensi dell'articolo 1126 del Codice civile. La Corte di Appello accoglieva il ricorso e disponeva che le spese di riparazione del lastrico solare dovevano essere suddivise tra i vari condòmini in base al criterio di cui all'articolo 1126 del Codice civile, malgrado il difetto statico riscontrato sulla superficie di copertura dell'edificio dipendesse da una cattiva esecuzione dei lavori di costruzione del fabbricato.

Il ricorso in Cassazione

In seguito, contro la sentenza di secondo grado veniva proposto ricorso in Cassazione dalla proprietaria dell'appartamento e dal marito, per lesione del diritto di difesa conseguente all'omesso esame di documenti difensivi contenenti elementi decisivi ai fini del giudizio.
Nello specifico i ricorrenti, ai sensi dell'articolo 360 numero 5 del Codice di procedura civile, eccepivano la violazione del diritto di difesa, per la mancata valutazione delle relazioni tecniche di parte riferite alle opere realizzate dalle proprietarie sul lastrico solare prima del contestato spargimento d'acqua all'interno dell'appartamento.
Questa circostanza, secondo i coniugi ricorrenti, dimostrava come le proprietarie del lastrico solare fossero da tempo consapevoli dell'esistenza del vizio costruttivo, tant'è che lo avevano “indebitamente tollerato” tenendo una condotta colpevolmente inerte.
Peraltro, trattandosi di una situazione riconducibile ad un errore di realizzazione del bene, secondo i ricorrenti non poteva applicarsi l'articolo 1126 del Codice civile, che è riferibile ai casi di danni conseguenti la vecchiaia per usura del lastrico stesso. Per questi motivi i ricorrenti ritenevano che le proprietarie del lastrico, in qualità di custodi del bene, avrebbero dovuto sostenere interamente le spese necessarie al rifacimento e non in concorso con il condominio, di cui eccepivano anche l'esistenza, così come eccepivano, pure, la mancanza di una delibera condominiale adottata al riguardo.

Il ragionamento della Cassazione

Il fatto che la Corte di Appello non abbia esaminato le scritture difensive e la perizia tecnica elaborata in sede cautelare non si configura come «omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio» di cui all'articolo 360 numero 5 del Codice di procedura civile. Vale a dire che l'esame delle relazioni tecniche riferite all'esecuzione di opere sul lastrico solare, da parte delle proprietarie, non avrebbe potuto determinare un diverso esito della vertenza. In altri termini si tratta di un fatto irrilevante, che non può comportare alcuna lesione del diritto di difesa, non essendo idoneo a determinare una decisione diversa da quella impugnata.

L'irrilevanza deriva dal fatto che in materia condominiale vale il principio sancito dalle sezioni unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 9449 del 10/05/2016, per cui i responsabili dei danni causati dalle infiltrazioni nell'appartamento sottostante sono individuabili, sulla base della situazione fattuale, nel proprietario del lastrico solare, in qualità di custode, e nel condominio, per la funzione di copertura di cui beneficia l'edificio.

Inoltre, la contestazione relativa al mancato esame dei documenti difensivi risulta essere piuttosto generica, tant'è che non viene indicato alcun elemento probatorio specifico contenuto in questi documenti, che possa provare la consapevolezza delle proprietarie del lastrico dell'esistenza del difetto costruttivo. Sotto questo profilo, i ricorrenti non hanno provato una condotta che ha impedito il controllo o la realizzazione dell'intervento di riparazione, da parte delle proprietarie, dopo la scoperta del difetto costruttivo del lastrico.

In ogni caso, al di là della consapevolezza delle cause genetiche degli interventi necessari da realizzare, le spese di riparazione o di ricostruzione del lastrico devono essere ripartite in base al criterio dell'articolo 1126 del Codice civile, ossia per un terzo a carico del proprietario o di chi usa esclusivamente il lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.

In sintesi, la spesa per l'eliminazione dei vizi di costruzione del lastrico solare in proprietà esclusiva va ripartita tra i titolari dello stesso lastrico ed il condominio, a prescindere dalla conoscenza del difetto occulto e senza tener conto dall'indebita tolleranza, salvo prova contraria, che dimostri la negligenza di uno dei soggetti tenuti alla manutenzione del bene e fatto salvo il diritto di rivalsa sul costruttore.

Per quanto riguarda, infine, l'inesistenza del condominio, il motivo va rigettato, in quanto la stessa ricorrente aveva confermato che si trattava di un edificio condominiale, quando descriveva «la palazzina con più enti in proprietà esclusiva appartenenti a soggetti diversi» regolarmente citati nel giudizio di appello, «a prescindere dalla formale sussistenza delle tabelle millesimali».

(Michele Orefice, Il Sole24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio”, 17 marzo 2020)