Diritti dell’inquilino in caso di vendita

Ogni contratto di locazione prevede due parti: il locatario e l’inquilino.

La firma di questo contratto sancisce un rapporto giuridico e di fiducia da ambo le parti.

Infatti in caso di vendita dell’immobile esistono dei diritti dell’inquilino che può far valere.

In linea generale il contratto di locazione viene stipulato tra le parti in modo consensuale e contiene tutte le informazioni utili su:

• i soggetti coinvolti
• la data di stipula del contratto
• il prezzo del canone d’affitto che l’inquilino verserà ogni mese
• la durata del contratto

E’ proprio la durata del contratto che determina i diritti dell’inquilino in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario.

Infatti secondo la legge il proprietario può vendere casa in due circostanze generali:

• a contratto scaduto e in assenza dell’inquilino
• a contratto in essere con l’inquilino dentro

Vediamo allora quali sono i diritti dell’inquilino nel secondo caso.

Intanto secondo quanto disposto dall’art. 1599 c.c. l’inquilino ha il diritto di continuare ad abitare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto.

Se il proprietario decide di vendere l’immobile e non possiede altri immobili oltre alla casa in cui abita, l’articolo 38 della legge 392/78 stabilisce che dovrà dare comunicazione all’inquilino di disdetta del contratto con almeno 6 mesi di anticipo sulla prima scadenza del contratto, e l’inquilino soddisfatte alcune circostanze, potrà far valere il diritto di prelazione.

Nel caso in cui il proprietario vendesse l’immobile a terzi prima della scadenza del contratto, l’inquilino dovrà pagare l’affitto al nuovo proprietario qualora l’acquirente volesse continuare a mantenere l’immobile in affitto.

In caso contrario sarà tenuto a comunicare all’inquilino la recessione del contratto con almeno sei mesi di anticipo.

Diritti dell’inquilino in affitto

Vediamo insieme quali sono invece i diritti dell’inquilino in affitto.

Come primo diritto figura quello di ricevere dal proprietario l’appartamento privo di vizi e in condizioni di abitabilità.

Altri diritti sono:

• Le spese di manutenzione straordinarie, ovvero di grandi interventi come muffe nel soffitto o sostituzione di grandi elettrodomestici, sono a carico del
• Il proprietario di casa dovrà garantire il godimento pacifico dell’immobile contro le pretese di diritti di terzi, ovvero contro chi vuole far valere dei diritti di proprietà sul
• L’inquilino può apportare delle modifiche all’appartamento a condizione che non alterino la destinazione d’uso o il decoro. Al termine del contratto le migliorie vanno
• Se la casa viene pignorata l’inquilino può recidere il
• Se la casa si trova in un condominio, l’inquilino può partecipare alle riunioni

Diritti inquilino senza contratto

Innanzitutto va precisato che in assenza di contratto, e quindi se il contratto non è registrato, a livello legislativo esso non esiste.

Di conseguenza non esistono nemmeno dei diritti per l’inquilino senza contratto e nemmeno diritti a tutela del proprietario, ma subentrano più che altro dei problemi giuridici qualora una delle due parti non sostenga più l’azione illecita o l’illecito si aggrava per qualsiasi motivazione personale tra le due parti.

I diritti esistono qualora ci sia un contratto.

Infatti nel caso in cui l’inquilino denuncia l’assenza di contratto, potrebbe farsi corrispondere la somma versata per il canone di affitti pagato in assenza di contratto.

Dal canto suo il locatore, ricorrendone i presupposti, potrà chiedere un compenso per l’ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. se la domanda risulta espressamente formulata nel giudizio.

Ricordiamo che l’assenza di contratto è un illecito.

Di conseguenza i rischi, soprattutto fiscali pendono per ambo le due parti proprio per la mancanza di diritti reali tra le due parti, evidenziabili solamente in sede giudiziaria una volta registrato il contratto.

Inquilino senza contratto cosa rischia

Quando il contratto non è registrato, e quindi se l’affitto è in nero, né il proprietario e né l’inquilino potranno rivolgersi al giudice per far valere dei diritti.

Questo perché non esistendo un contratto non esistono nemmeno dei diritti.

Ma quindi cosa rischia l’inquilino senza contratto?

In termini monetari a denuncia dell’assenza di contratto o di un controllo fiscale, l’Agenzia delle Entrate può richiedere l’imposta evasa con interessi e more sia all’inquilino che al locatario.

Essa sarà di importo via via maggiore dopo il termine 30 giorni dalla constatazione e stabilito per legge:

• dopo 30 giorni la sanzione è pari al 6%, più gli interessi di mora e imposta dovuta;
• dopo 90 giorni la sanzione è pari al 12%, più gli interessi di mora e imposta dovuta;
• dopo 1 anno la mora è del 15% più gli interessi di mora e imposta dovuta;

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Maurizio Sala