Donazione casa ai figli

Donazione casa ai figli. Una delle soluzioni più semplici che un genitore può scegliere nel trasferire un immobile a titolo gratuito è proprio la donazione della casa ai figli.

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Infatti la donazione è un contratto nel quale il donante per spirito di liberalità arricchisce l’altro, il donatore, di qualcosa. Nel caso di una donazione immobiliare ai figli, il genitore cede a loro, a titolo gratuito una proprietà.

La donazione immobiliare può avvenire secondo due modalità

• Donazione diretta: il genitore possedendo già l’immobile, lo cede in presenza di un notaio direttamente al figlio
• Donazione indiretta: il genitore non è in possesso dell’immobile, ma una volta acquistato lo intesterà direttamente al figlio, oppure potrà donargli la somma di denaro utile all’acquisto del bene.

La donazione è comunque soggetta a delle imposte da pagare da parte di chi la riceve e talvolta si può anche essere esenti dalla tassazione. Andiamo a vedere quando conviene e tutti i costi associati.

Quando donare la casa ai figli conviene

Generalmente la donazione è un atto che ha molteplici vantaggi in famiglia. Si può donare anche a terzi non appartenenti al nucleo familiare o a parenti alla lontana, ma in questi casi le imposte da pagare risultano più onerose.

Ma quando donare la casa ai figli conviene?

Essa conviene per anticipare una successione. Infatti la donazione prevede la cessione dell’immobile da parte del donante che è ancora in vita.

Con la donazione, il bene non rappresenterà più una proprietà del genitore e ciò può dunque permettere:

• di acquistare un altro immobile per il quale usufruire dei vantaggi prima casa;
• evitare le tasse sulla seconda casa;
• evitare procedure di pignoramento da parte dei creditori (in talune circostanze).

I vantaggi per il figlio o i figli sono chiaramente di natura monetaria. La proprietà sarà ceduta a loro a titolo completamente gratuito, senza versare un corrispettivo in denaro come nel caso di una normale vendita. Inoltre la donazione può avvenire direttamente verso un unico figlio o per divisione di quote ai vari eredi.

Costi donazione immobile

Quando si parla dei costi di donazione dell’immobile si fa riferimento alla parcella del notaio e alle imposte da pagare quali:

• imposta sulle donazioni: costituita da un’aliquota che varia a seconda del rapporto di parentela tra donante e donatario. Per la donazione ai figli, non si paga alcuna imposta fino a 1 milione di euro del valore del bene (franchigia). Eccedendo tale limite l’imposta da pagare è il 4% del valore del bene.
• l’imposta di registro, di importo fisso di 200 euro se si eccede la franchigia.
• imposte ipotecarie e catastali pari al 2% e all’1% (200 euro in misura fissa se si tratta di prima casa)
• Imposta di bollo: Euro 230 fissi solo per atti soggetti ad IVA
• Imposta per la trascrizione: Euro 90 fissi solo per atti soggetti ad IVA
• Visure ipotecarie e catastali: variabili a seconda delle necessità, comunque comprese in circa Euro 100.

Inoltre andranno affrontate anche le spese notarili che risultano variabili.

Atto di donazione costi notaio

Non è possibile stabilire a priori all’atto di donazione i costi del notaio, in quanto essi dipendono dalla complessità dell’atto (sussistenza di ipoteche, diritti reali, vincoli di varia natura sul bene) e dalla tariffa a discrezione di ciascun notaio.

Infatti la parcella viene calcolata mediante una percentuale variabile che il notaio applica a sua discrezione in base alla complessità dell’atto da redigere. In sede notarile verranno

versate anche le imposte da pagare.

Donazione immobili rischi

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Tra i rischi che subentrano nella donazione degli immobili il più concreto è senza dubbio l’esposizione alle eventuali azioni di eredi lesi nella quota legittima. Infatti qualora la donazione avvenga a vantaggio di uno solo dei figli possibili, i restanti possono far valere dei diritti sul bene in caso il ricevente della donazione voglia ristrutturarlo o venderlo.

Infatti uno degli svantaggi della donazione è proprio la difficoltà futura nel vendere il bene, in quanto espone l’acquirente al rischio di eventuali azioni legittime degli altri eredi.

Vendita immobile donato prima dei 5 anni

È sempre possibile vendere un immobile donato ma se hai ricevuto in donazione un immobile avvalendoti del bonus prima casa, per evitare di restituire l’agevolazione e pagare sanzioni, è sconsigliata la vendita dell’immobile donato prima dei 5 anni.

Al contrario se non ti sei avvalso delle agevolazioni fiscali per la prima casa, la puoi vendere in qualsiasi momento.

Vendita immobile ricevuto in donazione

E’ legittima la vendita dell’immobile ricevuto in donazione, tuttavia potrebbero subentrare dei problemi in caso di morte del donatore, lasciando al resto dei figli un’eredità legittima del bene definita da delle quote. In pratica se uno dei figli ha ricevuto in donazione l’immobile e lo vende, alla morte del donatore per successione, i fratelli potrebbero far valere i loro diritti sul bene venduto. Di conseguenza nel mercato immobiliare l’acquisto di un bene donato non è sempre favorito per i vincoli ad esso associati.

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Maurizio Sala