Usufrutto cos’è

Ti sarà senz’altro capitato di sentir parlare di usufrutto, magari in riferimento ad una casa.
Molte persone, soprattutto in età anziana, ricorrono alla vendita della loro proprietà mantenendo comunque il diritto di continuare a vivere nell’abitazione. Questo è un esempio di usufrutto nel contesto immobiliare.

Eppure l’usufrutto in senso più ampio, cos’è? Non è altro che il diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di trarne da essa tutte le utilità, con l’obbligo però di rispettarne la destinazione economica.

usufrutto

L’usufrutto è regolamentato a partire dall’articolo 978 del codice civile che ne disciplina termini e durata. All’usufruttuario è riconosciuto il diritto di usufrutto in virtù di un contratto stipulato tra le due parti dinanzi da ad un notaio.

Si può accedere all’usufrutto anche per testamento, per legge o per usucapione.

Usufrutto di un immobile

Tra i vari casi disciplinati dalla legge italiana l’usufrutto di un immobile è forse il più comune.
Partiamo da un semplice esempio: io Paolo sono il proprietario di una casa in campagna, ma riconosco l’usufrutto della stessa a mio figlio. Paolo conserverà la proprietà, ma non potrà utilizzarla né affittandola né vivendoci. E’ invece il figlio che acquisisce, tramite l’usufrutto, il diritto di trarre i frutti del bene, ovvero il diritto a viverci e anche ad affittarla, purché ne rispetti la destinazione economica (non può trasformare la casa in un locale commerciale per esempio).

Le caratteristiche di questo tipo di usufrutto sono:

  • Deve avere una scadenza
  • Il diritto all’usufrutto non può essere tramandato agli eredi
  • L’usufrutto non vieta la vendita del bene: l’usufruttuario resta comunque colui che ne raccoglierà i frutti anche se l’immobile viene venduto
usufrutto cos'è

I diritti e doveri dell’usufruttuario sono:

  • godere dei frutti del bene, senza alterare la destinazione economica
  • potrà cedere i propri diritti di usufrutto a terzi, con ipoteca (ma non per successione ereditaria) chiarendolo al proprietario
  • l’usufruttario è tenuto al pagamento delle tasse, come l’Imu e Tasi, oltre alle spese di mantenimento ordinarie del bene
  • alla scadenza del termine dell’usufrutto, dovrà cedere il bene al proprietario

Al nudo proprietario spetta invece l’obbligo di pagare gli interventi straordinari. Non spetta invece l’obbligo di pagare le tasse.

Usufrutto di una casa

Scendendo nei dettagli, l’usufrutto di una casa è spesso utilizzato per varie ragioni:

  • un anziano che non ha eredi può vendere la nuda proprietà attraverso l’usufrutto: infatti ricaverebbe per tempo del denaro e continuerebbe a vivere nella casa fino alla fine dei suoi giorni.
  • I genitori potrebbero acquistare una nuda proprietà, e una volta terminato l’usufrutto potrà essere donata ai figli.
  • un investitore che ha del denaro a disposizione può investire su nude proprietà, acquistandole ad un prezzo inferiore, senza il dovere di attestarne la condizione al fine dei redditi.

Infatti i vantaggi dell’acquisto di una nuda proprietà con riserva di usufrutto è proprio:

  • il prezzo inferiore
  • il proprietario non paga le tasse fino alla scadenza dell’usufrutto
  • il proprietario non è tenuto a dichiarare il suo status nella dichiarazione dei redditi
usufrutto cos'è

Usufrutto 2021

Per il calcolo dell’usufrutto al 2021 si procede tenendo conto dei dati presenti nella tabella qui aggiornata.

usufrutto cos'è

I dati hanno la funzione di calcolare vari parametri (per facilitare il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale) nei casi di vendita e donazione con usufrutto oppure rinuncia al diritto di usufrutto su di un immobile. Infatti il valore dell’usufrutto vitalizio (a vita intera della persona) cambia sulla base dell’età dell’usufruttuario.

Usufrutto casa quando decade

I casi in cui l’usufrutto sulla casa decade, si verificano quando:
● Si ha la morte dell’usufruttuario
● Scadenza dei tempi dell’usufrutto, stabilito nel contratto
● Prescrizione, quando l’usufruttuario non esercita il diritto per venti anni
● Se usufruttuario e nudo proprietario sono la stessa persona
● Se l’usufruttuario rinuncia al beneficio

In tutti questi casi, l’usufrutto non vige più, e il bene passa automaticamente nelle mani del proprietario effettivo, che ne trarrà tutte le utilità.

Maurizio Sala

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