La cedolare secca è il regime fiscale opzionale che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale e le imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione di immobili a uso abitativo. Al posto della tassazione ordinaria, il proprietario versa un’imposta fissa sul canone annuo: 21% per i contratti a canone libero, 10% per quelli a canone concordato e 21% o 26% per le locazioni brevi. È disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011.
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Cos’è la cedolare secca e cosa sostituisce
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa applicata direttamente sul canone di locazione annuo, senza deduzioni. Scegliendola, il locatore non paga più, su quel reddito:
- l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito da locazione;
- l’imposta di registro sul contratto (ordinariamente il 2% annuo del canone);
- l’imposta di bollo sulla registrazione, proroga o risoluzione del contratto.
Il reddito assoggettato a cedolare resta escluso dal reddito complessivo IRPEF, ma — è bene saperlo — rileva ai fini ISEE e per la determinazione dei requisiti reddituali (ad esempio per essere considerati familiari a carico o per accedere a bonus legati all’ISEE).
Aliquote della cedolare secca 2026
Dal 1° gennaio 2024 le aliquote sono tre, differenziate per tipologia di contratto. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) non le ha modificate, ma ha cambiato il perimetro applicativo degli affitti brevi (vedi più sotto).
| Tipo di contratto | Aliquota | Riferimento |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) e transitori non agevolati | 21% | D.Lgs. 23/2011, art. 3 |
| Canone concordato (3+2), studenti universitari, transitori agevolati | 10% | L. 160/2019, art. 1 co. 6 |
| Locazione breve – primo immobile scelto in dichiarazione | 21% | L. 213/2023 |
| Locazione breve – dal secondo immobile | 26% | L. 213/2023 |
21% – Canone libero (4+4)
È l’aliquota ordinaria. Si applica ai contratti a canone libero di durata 4 anni + 4 di rinnovo e ai contratti transitori non agevolati. Conviene soprattutto a chi si colloca in scaglioni IRPEF medio-alti e applica un canone di mercato elevato.
10% – Canone concordato (3+2)
È l’aliquota più vantaggiosa. Si applica ai contratti a canone concordato (durata 3 anni + 2), ai contratti per studenti universitari e ai transitori agevolati. Attenzione: non vale in tutti i Comuni. L’aliquota ridotta spetta solo per immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitativa (tra cui Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti e i capoluoghi di provincia). Inoltre il contratto deve rispettare gli accordi territoriali locali ed essere corredato dell’attestazione di conformità rilasciata da un’organizzazione firmataria: non basta scrivere “canone concordato” nel contratto.
21% e 26% – Locazioni brevi
Per le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa) l’aliquota è del 21% su un solo immobile, scelto dal contribuente in dichiarazione, e sale al 26% dal secondo immobile.
Novità 2026: dal periodo d’imposta 2026 la cedolare sugli affitti brevi è applicabile solo se si destinano a questa finalità non più di due appartamenti per anno. Dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale e la cedolare secca come attività privata non è più applicabile: occorre aprire la partita IVA e dichiarare i redditi come redditi d’impresa (L. 199/2025).
Chi può scegliere la cedolare secca (requisiti)
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche proprietarie — o titolari di un diritto reale di godimento come usufrutto, uso o abitazione — che locano un immobile a uso abitativo. Sia il locatore sia l’inquilino devono agire come persone fisiche, cioè non nell’esercizio di impresa, arti o professioni.
Requisiti sintetici:
- immobile a uso abitativo (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10 che è ufficio);
- le pertinenze (box, cantina, posto auto) rientrano nel regime se locate congiuntamente all’abitazione;
- se l’immobile ha più proprietari, ciascuno può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri.
Caso particolare — conduttore imprenditore o professionista. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha affermato che la legge non pone limiti riguardo al conduttore, purché l’immobile sia destinato a uso abitativo. Si tratta però di un orientamento giurisprudenziale: l’Agenzia delle Entrate, nella propria prassi, continua a escludere l’applicabilità della cedolare quando il conduttore agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo. In presenza di un contratto di questo tipo è quindi prudente farsi assistere da un professionista prima di esercitare l’opzione.
Locali commerciali. L’estensione della cedolare ai locali commerciali (categoria C/1 fino a 600 mq) era limitata ai contratti stipulati nel 2019 e non è più operativa per i nuovi contratti: chi affitta un negozio o un capannone paga l’IRPEF ordinaria o i redditi d’impresa.
Come si opta: il modello RLI e i 30 giorni
L’opzione per la cedolare secca si esercita con il modello RLI:
- alla registrazione del contratto, oppure
- entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente (per i contratti pluriennali già in corso).
Per le locazioni brevi non soggette a obbligo di registrazione (durata complessiva fino a 30 giorni nell’anno) l’opzione si esercita direttamente in dichiarazione dei redditi.
Rinnovo automatico e revoca
Una volta scelta, la cedolare secca si rinnova automaticamente di anno in anno, salvo revoca. La revoca va comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità: da quel momento tornano dovute le imposte di registro e di bollo. In caso di proroga del contratto, l’opzione va riconfermata contestualmente alla comunicazione di proroga.
Un vincolo da conoscere: chi opta per la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, alla facoltà di aggiornare il canone, inclusa la rivalutazione ISTAT, anche se prevista dal contratto.
Quanto si paga: esempi di calcolo
Il calcolo è semplice: si applica l’aliquota al canone annuo, senza deduzioni.
Esempio 1 — Canone libero
Canone di 800 €/mese → 9.600 € l’anno → cedolare al 21% = 2.016 € di imposta.
Esempio 2 — Canone concordato
Canone di 600 €/mese → 7.200 € l’anno → cedolare al 10% = 720 € di imposta.
Con la tassazione IRPEF ordinaria, sullo stesso reddito il prelievo sarebbe in genere più alto (a seconda dello scaglione e delle addizionali), oltre alle imposte di registro e di bollo che con la cedolare non si pagano.
Scadenze e versamento (F24, codici 1840 / 1841 / 1842)
La cedolare secca segue le stesse scadenze dell’IRPEF e si versa con il modello F24, sezione Erario. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dell’anno precedente ed è dovuto solo se supera i 51,65 €. Nel primo anno di opzione non si versa acconto, perché manca la base di riferimento.
| Scadenza | Cosa si versa | Codice tributo |
|---|---|---|
| 30 giugno | Saldo anno precedente | 1842 |
| 30 giugno (o 30 luglio con +0,40%) | Acconto – prima rata (40%) | 1840 |
| 30 novembre | Acconto – seconda rata (60%) o unica soluzione | 1841 |
Regole sull’acconto:
- se l’acconto complessivo è inferiore a 257,52 € → si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre (codice 1841);
- se è pari o superiore a 257,52 € → si versa in due rate: il 40% entro il 30 giugno (codice 1840) e il restante 60% entro il 30 novembre (codice 1841).
La prima rata e il saldo possono essere rateizzati; la seconda rata di acconto va versata in un’unica soluzione. Se la scadenza cade di sabato o festivo, slitta al primo giorno lavorativo successivo.
Vantaggi e svantaggi rispetto alla tassazione ordinaria
Vantaggi
- Semplicità: un’unica imposta sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.
- Aliquota fissa e prevedibile: spesso più bassa dell’aliquota IRPEF marginale, soprattutto a canone concordato (10%).
- Nessun cumulo: il canone non si somma agli altri redditi ai fini IRPEF.
- Risparmio sui costi del contratto: niente imposta di registro né di bollo.
Svantaggi
- Niente aggiornamento del canone: si rinuncia alla rivalutazione ISTAT per tutta la durata dell’opzione.
- Niente detrazioni e deduzioni sul reddito assoggettato a cedolare.
- Incidenza sull’ISEE: pur non cumulandosi ai fini IRPEF, il reddito rileva per l’ISEE.
- Vincoli sul 10%: l’aliquota agevolata vale solo per specifici contratti e in determinate aree.
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene
Non esiste una risposta valida per tutti: la convenienza va valutata caso per caso e anno per anno, perché dipende dalla situazione reddituale complessiva del proprietario.
In linea di massima:
- la cedolare conviene a chi ha un’aliquota IRPEF marginale elevata, non prevede di aggiornare il canone e non ha rilevanti detrazioni/deduzioni da sfruttare;
- l’aliquota al 10% per il canone concordato è conveniente in modo pressoché sistematico rispetto all’IRPEF, a fronte però di un canone calmierato;
- la tassazione ordinaria può risultare preferibile per chi è nel primo scaglione IRPEF, ha molte detrazioni da far valere o vuole poter adeguare il canone all’inflazione.
Prima di decidere conviene fare il confronto numerico sul proprio caso o rivolgersi a un professionista.
Domande frequenti (FAQ)
Quanto si paga di cedolare secca? Si applica un’aliquota fissa sul canone annuo: 21% per il canone libero, 10% per il canone concordato, 21% sul primo immobile e 26% dal secondo per le locazioni brevi.
Cosa sostituisce la cedolare secca? Sostituisce l’IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito da locazione, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto.
Chi può scegliere la cedolare secca? Le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento che locano un immobile a uso abitativo, al di fuori dell’esercizio di impresa, arti o professioni.
L’aliquota al 10% vale in tutti i Comuni? No. Si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze abitative individuati dagli atti ufficiali, e solo se il contratto rispetta gli accordi territoriali. Altrimenti si applica il 21%.
Quanti immobili posso affittare brevemente restando in cedolare? Dal 2026 fino a un massimo di due unità per anno. Dal terzo immobile l’attività si presume imprenditoriale e la cedolare secca privata non è applicabile.
Conviene di più la cedolare secca o l’IRPEF? Dipende dallo scaglione IRPEF, dalle detrazioni disponibili e dal tipo di contratto. La cedolare conviene soprattutto a redditi medio-alti e a canone concordato; va valutata anno per anno.
Il reddito in cedolare entra nell’ISEE? Sì. Pur non cumulandosi ai fini IRPEF, il reddito assoggettato a cedolare rileva per il calcolo dell’ISEE e dei requisiti reddituali.
Come si versa la cedolare secca? Con modello F24, usando i codici tributo 1840 (acconto prima rata), 1841 (seconda rata o unica soluzione) e 1842 (saldo). Le scadenze sono il 30 giugno e il 30 novembre.
Le aliquote e le soglie indicate sono aggiornate alla normativa vigente a giugno 2026 e possono essere modificate dalle leggi di bilancio. Per casi specifici consigliamo di rivolgersi a un professionista o di consultare la scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
